Ein Baugrundstück finden, kaufen, bebauen

Wer sich heute den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, muss sich viele verschiedene Fragen stellen. Neben Bauart und Finanzierung gehört die Suche nach einem Bauplatz zu den drei wichtigsten Grundlagen beim Hausbau. Hierbei haben Baufamilien mehrere Wege, das passende Baugrundstück zu finden, bevor sie es kaufen oder bebauen (lassen) können.

Wer sich für eine Region, eine Stadt oder Kommune entschieden hat, in der er oder sie in Zukunft leben möchten, kreist seine Wahlheimat ein. Meist ist das Grundstücksangebot im ländlichen Raum etwas größer und kostengünstiger als in der Stadt oder in einer Metropolregion. Auf der gewünschten Region aufbauend können über unterschiedliche Wege und Medien gezielte Informationen eingeholt werden. Einschlägige Portale im Internet und Anzeigen in Zeitungen und Mitteilungsblättern verschaffen einen ersten Überblick über den aktuellen Grundstücksmarkt und seine Preise. Hier kann Ihre Grundstückssuche sehr gut beginnen.

Ratsam ist es, mit der Suche nach einem passenden Baugrundstück so früh wie möglich zu beginnen. Denn für Suche, Auswahl und Kauf eines Grundstücks können schnell mehrere Monate bis hin zu Jahren vergehen. Das hängt davon ab, wie klein oder groß die Auswahl an verfügbaren und bezahlbaren Grundstücken in Ihrer Wahlheimat ist. Und ob der ausgewählte Bauplatz auch so bebaut werden kann, wie Sie sich das vorstellen und wie es Ihr Haushersteller möglich macht. Das können Sie gemeinsam im Bebauungsplan lesen. 

Um ein Baugrundstück zu finden, haben Sie verschiedene Informationsquellen zur Auswahl:

• Einschlägige Immobilienportale sowie die Anzeigeseiten der regionalen Zeitungen bieten einen ersten Überblick über den aktuellen Grundstücksmarkt und seine Preise.
• Auch die ortsansässigen Bekannten oder Verwandten sind eine gute Wahl, um ein neues Baugrundstück zu finden.
• Haben Sie schon das ansässige Rathaus oder Bürgeramt bei der Grundstücksuche in Betracht gezogen? Erkundigen Sie sich beim Amtsgericht nach zwangsversteigerten Grundstücken – hier ist womöglich ein echtes Schnäppchen dabei.
• Vielleicht hat der Immobilienmakler Ihres Vertrauens aktuell ein Baugrundstück im Angebot. Nicht vergessen: Seine Leistung ist in der Regel kostenpflichtig. Dadurch können sich der Grundstückpreis beziehungsweise die Höhe der Baunebenkosten erhöhen.
• Auch Fertighaushersteller verfügen mitunter über eigene Baugrundstücke, die Sie in Kombination mit einem schlüsselfertigen Haus oder einem Ausbauhaus in Fertigbauweise verkaufen.

Anbieter von Fertighäusern haben gute Kontakte zu Behörden, Grundstücksmaklern und Privatpersonen, die ausgewiesenes Bauland verkaufen. Sie sind mit eigenen Fachberatern bundesweit gut vernetzt und an vielen Orten mit den jeweiligen Gegebenheiten dort vertraut. Das kann Ihnen dabei helfen ein Baugrundstück zu finden und macht später auch die Bauplanung und Baugenehmigung umso einfacher. Einige Fertighaushersteller haben sogar eigene Baugrundstücke, die sie mit einem Fertighaus verkaufen. Dieses Angebot aus einer Hand gibt es mit Häusern in verschiedenen Ausbaustufen, für schmale Grundstücke und für großzügige Bauplätze. Fragen Sie deshalb am besten auch schon bei der Grundstückssuche bei verschiedenen Fertighausanbietern nach und knüpfen Sie persönliche Kontakte.

Je nach Verkäufer ist der Preis für ein Baugrundstück oft überteuert oder das Bauland zieht schon vor dem Hausbau weitere Kosten nach sich. Zum Beispiel für die Erschließung oder bei Altlasten im Boden, die zunächst abgetragen werden müssen. Doch zu welchem Preis sollten Sie ein Baugrundstück noch kaufen? Grundsätzlich gilt: Wer ein Baugrundstück kaufen möchte, sollte sich bei dem zuständigen Gemeindeamt nach dem Bodenrichtwert erkundigen. Das geht meist auch online. Den Bodenrichtwert sollten Sie dann mit dem geforderten Kaufpreis vergleichen und in die Verkaufsverhandlungen einbeziehen. Informieren Sie sich ebenfalls über Bodenrichtwerte und Grundstückangebote in der angrenzenden Kommune. Womöglich ist diese Wohngegend etwas günstiger und es bleibt etwas mehr Budget für Ihren Hausbau übrig. Beachten Sie, dass Baugrundstücke in vielen Regionen ein knappes Gut sind und dass Verkäufer bereits aus diesem Grund höhere Preise aufrufen.

Bevor Sie sich entscheiden ein Baugrundstück kaufen, sollten Sie mögliche Folgekosten mit einem Bodengutachten prüfen. Das Gutachten kostet ungefähr 1.000 bis 2.000 Euro, beantwortet aber wichtige Fragen bereits vor Baubeginn, wie zum Beispiel „Macht die Bodenbeschaffenheit eine Stützkonstruktion für das Haus erforderlich?“ oder „Muss der Keller aufgrund von hochstehendem Grundwasser besonders abgedichtet werden?“. Ein weiterer Kostentreiber vor Baubeginn kann das Erschließen des Baugrundstücks sein. Grundstücke, die teilweise oder sogar voll erschlossen sind, sind häufig teurer, ziehen aber weniger Folgekosten nach sich. 

Bei der Kostenkalkulation gilt: Je teurer das Baugrundstück, desto höher sind auch die fixen Nebenkosten. Hierzu zählen:

• der Eintrag ins Grundbuch und die Begleitung und Beglaubigung des Grundstückskaufs durch einen Notar. In Abhängigkeit vom Arbeitsaufwand, vom beauftragten Notar und von der Kommune, in der sich das Bauland befindet, betragen die Kosten hierfür rund zwei Prozent des Kaufpreises.
• Eine weitere fixe Ausgabe ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und beläuft sich zwischen 3,5 und 6 Prozent der Erwerbskosten.
• Die Provision für einen Makler versuchen viele Bauherren zu umgehen, indem sie ein Grundstück für Ihr Fertighaus suchen, das privat verkauft wird.  Allerdings sind diese Baugrundstücke schwer zu finden und auch immer weniger vorhanden. Die Maklercourtage beträgt etwa zwischen vier und gut sieben Prozent des Kaufpreises.

Wer sich auf die Suche nach einem Baugrundstück macht, findet je nach Region große preisliche Unterschiede. Eine große Rolle bei der Zusammensetzung des Grundstückpreises spielt die regionale Kaufkraft und eine gut ausgebaute Infrastruktur. Hierzu gehört etwa die Anbindung an das Verkehrsnetz oder die Verfügbarkeit von Kindergärten, Schulen und weiteren öffentlichen Einrichtungen. Der Preis für ein innerstädtisches Baugrundstück ist daher fast immer höher als ein ländlicher Bauplatz.

Einen Anhaltspunkt für den Grundstückpreis kann der Bodenrichtwert liefern. Er gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter an. Die Bodenrichtwerte werden jährlich durch einen Gutachterausschuss zum Stichtag 31. Dezember beschlossen und veröffentlicht.