Der Bebauungsplan - So liest man einen B-Plan

Städte und Gemeinden planen und steuern ihre Entwicklung eigenständig. Sie nehmen mit der Erschließung und Ausweisung von Baugebieten sowie der Bestimmung von Nutzungsplänen für innerörtliche Flächen Einfluss auf die Bautätigkeit.

Die Kommunen können Flächen im Bebauungsplan als Wohngebiete ausweisen oder Flächen im Rahmen einer Innenbereichssatzung zum Innenbereich erklären. Der steht dann für Wohnbebauung zur Verfügung. Die Aufstellung der Bebauungspläne erfolgt nach den Vorschriften der Landesbauordnungen. Ob überhaupt und wann Städte und Gemeinden das tun, liegt in ihrem eigenen Ermessen. Im Baugesetzbuch ist als einzige Voraussetzung genannt, dass die jeweilige Kommune es für ihre städtebauliche Entwicklung als erforderlich ansehen muss. Da dies Interpretationssache ist und eine Frage von politischen Mehrheiten und Stimmungen im Stadt- oder Gemeinderat sein kann, können selbst Experten kaum eine Prognose treffen, ob und wann eine bestimmte Kommune neue Wohngebiete ausweist. 

Der Bebauungsplan

Was nicht jeder weiß ist, dass man den Bebauungsplan jedes potenziellen Grundstücks beim verantwortlichen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einsehen kann. Er beinhaltet meist zusätzlich zum eigentlichen Plan einen schriftlichen Informationsteil.
 

Die Baugrenze und Baulinie

Baulinien und –grenzen dürfen mit dem Gebäude nicht überschritten werden. Was evtl. nicht jedermann klar ist, ist die Regelung, dass mindestens eine Gebäudeseite die Baulinie berühren muss. Für die Baugrenze gilt dies zwangsweise nicht.

Als kleine Eselsbrücke zur Unterscheidung der beiden Linien helfen die zwei im Wort „Baulinie“ enthaltenen „i-Punkte“. Also entspricht die Baulinie der „Punkt-Punkt-Strich-Linie“, während die Baugrenze mit „Strich-Punkt-Linien“ angegeben wird.
 

Die Bauliche Nutzungsart

Vor allem für Bauherren, die die Umgebung Ihres zukünftigen Baugrundstück noch nicht allzu gut kennen, wie beispielsweise in einem Neubaugebiet, ist es relevant zu wissen, als was das Baugebiet geplant ist. Kennzeichnungen wie WR für Wohnbaufläche, GE für Gewerbegebiet und MI für Mischgebiet helfen hier weiter.
 

Das Bebauungsmaß

Teilweise kann das Maß der Bebauung festgesetzt sein. Kriterien hierbei können unterschiedlichste sein, hierzu gehören:

• Die Grundflächenzahl (GRZ)
  (Eine Grundflächenzahl von 0,4 besagt dabei, dass maximal 40% der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.)
• Die Zahl der Vollgeschosse
  (Die Zahlen der Vollgeschossen werden römisch beziffert (I, II,…). I entspricht einem, II entsprechen zwei Vollgeschossen usw. Ist die Zahl zusätzlich noch umkreist, so muss zwingend diese Anzahl an Geschossen gebaut werden.)
• Die Höhe des Gebäudes
  (Hierbei ist beispielsweise die maximale Höhe des Firsts oder des Traufs festgesetzt.)
• Die Geschossflächenzahl (GFZ)
  (Die Geschossflächenzahl besagt, wie hoch der Anteil der Vollgeschossfläche am Gesamtgrundstück sein darf. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,8 z.B, dürfen die Vollgeschosse maximal 80% der Grundstücksfläche betragen.)

Offene oder geschlossene Bauweise?

Die Art der Bebauung kann im Bebauungsplan vermerkt sein. Eine offene Bauweise (o) sagt hierbei, dass das Gebäude, egal ob Einzel- oder Reihenhaus, die maximale Gebäudelänge von 50m nicht überragen darf. Die geschlossene Bauweise (g) hingegen führt an, dass die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf der Grenze gebaut werden, dass sie sich mit den äußeren Wänden berühren müssen.

Weitere Maßregeln

Auch die Neigung und Eindeckung des Dachs, die Richtung in die der Hauptfirst zeigen oder wo und wie die Bepflanzung stattfinden darf, kann im Bebauungsplan festgelegt sein. All diese Informationen finden Sie im oben genannten schriftlichen Teil des Plans.

Die Abstandsflächen

Die Abstandsflächen des Gebäudes und der Baugrenze wird vom Bundesland verordnet. Meist sind dies dann Angaben wie 0,4 bis 1 Mal die Höhe der Gebäudeaußenwand. Diese Vorschrift kommt vor allem dann zum Tragen, wenn es sich beim Grundstück um eine Lücke zwischen zwei Gebäuden handelt. Oft hat dies eine erhebliche Auswirkung auf die Größe des Gebäudes. Evtl. gibt es die Möglichkeit bei diesen Fällen, die Eintragen einer Baulast.

Die Baulast

Eine Baulast ist die Einwilligung des Nachbarn ein Teil dessen Grundstücks mitnutzen zu dürfen. Hierbei sind hauptsächlich Stellplätze oder Zufahrten für Fahrzeuge gemeint. Ist der Nachbar tatsächlich einverstanden, so muss bei der verantwortlichen Baubehörde eine Baulast zu Lasten des Nachbargrundstücks beantragt werden, welcher dieser allein später nicht widerrufen kann. Meist wird anschließend eine Entschädigung für den benachteiligten Nachbarn ausgehandelt, da es sich hier schließlich um einen freiwilligen Dienst handelt.

Beim Kauf eines Baugrunds gilt es ebenso zu beachten, ob dieser bereits baulich belastet ist. Informationen hierzu findet man bei der zuständigen Behörde im Baulastenverzeichnis.

Es sollte bedacht werden, dass eine Baulast im Baulastenverzeichnis die zivilrechtliche Sicherung nicht ersetzen kann und diese ebenfalls im Grundbuch festgeschrieben werden sollte.

Bei der Prüfung Ihres Grundstücks und dem zugehörigen Bebauungsplan, hilft Ihnen gerne Ihr Bauberater oder Ihr Verbindungsarchitekt, um Ihnen so den Traum vom eigenen Haus zu ermöglichen.

Bauherren haben in der Regel eine genaue Vorstellung von ihrem Traumhaus. Die wichtigsten Einschränkungen ihrer Wünsche an Architektur und Ausstattung ergeben sich aus den Bebauungsplänen von Wohngebieten.

Ein Bebauungsplan legt nach der Baunutzungsverordnung für verschiedene Arten von Gebieten (unter anderem Kleinsiedlungsgebiet, reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet) Nutzungskombinationen fest. Auf dieser Basis setzt er Obergrenzen für die bauliche Nutzung der Grundstücke. Dabei werden die Geschossfläche, Grundfläche, Dachform und -neigung, die Firstausrichtung und die Anzahl der Vollgeschosse definiert. Wie streng die Bestimmungen jeweils ausgelegt werden, liegt im Ermessen des örtlichen Bauamtes. Je nach Landesbauordnung sind Hintertürchen offen und Ausnahmen möglich, die mal mehr und mal weniger erlaubt werden. Chancen auf Ausnahmegenehmigungen bestehen häufig dann, wenn das Grundstück am Rand des Gebietes liegt und die Abweichung von den Vorgaben im Bebauungsplan gering ist.

Eine wichtige Rolle beim Bauen nach Bebauungsplan spielt die erlaubte Traufhöhe. Diese wird am Schnittpunkt von Dachaußenhaut und Außenwand vom Boden aus gemessen. Die in Bebauungsplänen erlaubten Traufhöhen variieren stark. Man findet sowohl Maximalhöhen von 3,50 Meter als auch von 4,80 Meter und darüber. Vorgeschrieben ist zudem oft die Firsthöhe, die am höchsten Punkt des Hauses, also im Dachfirst, gemessen wird.

Viele Bauherren wünschen sich im ausgebauten Dachgeschoss eine optimale Nutzung der Schrägen. Die so genannte Kniestock-Höhe, also die Höhe des Schnittpunktes von Dach und Außenwand vom Boden des Dachgeschosses aus, liegt meist bei 40 bis 90 Zentimetern. Um den Raum an der Schräge zumindest für ein Schränkchen oder ein Bett nutzen zu können, würden viele Bauherren gerne eine Kniestock-Höhe von etwa einem Meter realisieren. Oftmals setzen im Bebauungsplan vorgegebene Traufhöhen hier eine Grenze, die für das Wunschhaus der Bauherren hinderlich sein kann. Denn gerade energieeffizientes Bauen benötigt im Dach Platz für Dämmmaterialien. Die Dachsparren müssen eine Höhe aufweisen, die die Anbringung von Dämmmaterialien in ausreichenden Umfang erlaubt, um die anvisierten energetischen Kennzahlen zu erreichen. Dann macht es Sinn, über eine breitere Dimensionierung mehr Raum zu gewinnen.

Wer sich für ein modernes Holz-Fertighaus entscheidet, findet gemeinsam mit seinem Haushersteller Lösungen dem Bebauungsplan und zugleich den eigenen Wünschen und Vorstellungen zu entsprechen.