Ein Ausbauhaus ist ein Fertighaus, bei dem die Gebäudehülle sowie ein Teil des Innenausbaus vom Hersteller erstellt wird. Der komplette Innenausbau erfolgt dann je nach Fachkompetenz bzw. handwerklichem Geschick der Baufamilie in Eigenleistung. Diese Form der Hausfinanzierung wird gerne auch „Muskelhypothek“ genannt. Baufamilien können selbst entscheiden, welche Arbeiten sie übernehmen und welche vom Hersteller oder von Fachfirmen ausgeführt werden. Oftmals werden von den Herstellern die Elektro-, Heizung- sowie Sanitärinstallationen übernommen, da es hierbei ratsam ist, dass nur fachkundige Baufamilien diese Gewerke in Eigenleistung übernehmen sollten. Gerade Maler- und Tapezieraufgaben oder auch das Verlegen von Holzböden oder Fliesen sind klassische Ausbauaufgaben für die Baufamilie.
Vorteile auf einen Blick:
Beim Ausbauhaus errichten der Hersteller einen sogenannten „witterungsbeständigen Rohbau“. Dazu gehören alle tragenden und äußeren Bauteile, die das Haus statisch sichern und vor Witterung schützen.
Typischerweise sind enthalten:
Das Haus ist wetterfest und kann gesichert werden, sodass Innenarbeiten trocken durchgeführt werden können.
Preislich beginnen Ausbauhäuser in der Regel bei 150.000 Euro. In diesem Preissegment finden Sie häufig Bungalows mit Flachdach und circa 100 bis 130 m2 Wohnfläche.
Aber auch eine Stadtvilla wird teilweise als Ausbauhaus schon für unter 200.000 Euro angeboten.
Beeinflusst wird der Preis in erster Linie durch den Anteil der Eigenleistung, die Größe, den Grundriss, die Dachform und die Bauweise (z. B. Holztafelbauweise).
Die Holztafelbauweise ist eine der häufigsten Bauweisen für Fertig- und Ausbauhäuser in Deutschland und auch die günstigste Variante (ab 150.000 Euro).
Der Innenausbau, der bei einem Ausbauhaus vom Bauherrn in der Regel selbst übernommen wird, umfasst viele Arbeiten im Hausinneren, die teilweise Funktion, Komfort und Gestaltung betreffen – vom Rohzustand bis zur bezugsfertigen Wohnung.
Dazu zählen Aufgaben, die möglichst nur durch Fachkraft umgesetzt werden:
Gerade diese technischen Handwerkerleistungen sollten möglichst vom Hersteller bzw. beauftragten Subunternehmern ausgeführt werden, da damit auch Garantien wirken, die langfristig wichtig für den Werterhalt der Immobilie sind. Nur Baufamilien, die diese Fachkompetenz besitzen, sollten diese Tätigkeiten selbst übernehmen, wobei die Garantie vom Hersteller nicht gewährleistet und dies auch vertraglich festgehalten wird.
Weitere Aufgaben, die durch handwerklich geschickte Häuslebauer umgesetzt werden können:
Als reine Materialkosten muss hier im Schnitt mit rund 100.000 Euro gerechnet werden, um beispielsweise ein Ausbauhaus (Einfamilienhaus) mit rund 150 m2 fertigstellen.
Ein Ausbauhaus rechnet sich vor allem dann, wenn ein spürbarer Teil des Innenausbaus selbst übernommen werden kann – fachgerecht, zuverlässig und ohne Zeitdruck. Je höher die Eigenleistungsanteil, desto größer ist die Ersparnis bei den Lohnstunden. Bei den Materialkosten macht dies keinen Unterschied, sofern nicht an der Qualität des Materials gespart wird.
Es lohnt sich nur, wenn …
Ausbauhäuser können, abhängig von Anbieter, Bauweise und Eigenleistungsumfang, 15–30 % günstiger sein als schlüsselfertige Häuser.
Hier eine Übersicht der Durchschnittskosten für den Innausbau, basierend auf aktuellen Marktpreisen in Deutschland (Stand 2025) für ein typisches Einfamilienhaus mit ca. 140–160 m² Wohnfläche.
| Gewerk / Arbeit | Durchschnittliche Arbeitskosten (€) | Hinweise |
|---|---|---|
| Innenwände (Trockenbau, Verkleidungen) | 6.000 – 9.000 | Abhängig von Anzahl der Wände und Raumhöhe; inkl. Spachteln und Schleifen |
| Elektroinstallation | 9.000 – 14.000 | Komplette Leitungsverlegung, Dosen setzen, Sicherungskasten; nur durch Fachbetrieb |
| Sanitärinstallation | 8.000 – 12.000 | Installation Wasser/Abwasser, Heizkörpermontage, Sanitärobjekte setzen; nur durch Fachbetrieb |
| Heizungsanlage (Einbau & Anschluss) | 4.000 – 7.000 | Arbeitskosten für Montage einer gängigen Gas- oder Wärmepumpenanlage |
| Innenputz / Wandverkleidung | 6.000 – 9.000 | Maschinen- oder Handputz; Preis abhängig von Oberflächenqualität |
| Estrich & Bodenbeläge | 7.000 – 12.000 | Estrich gießen + Verlegen von Parkett, Laminat, Fliesen; Bodenbeläge machen oft den größten Eigenleistungsanteil aus |
| Maler- & Tapezierarbeiten | 5.000 – 8.000 | Je nach Wandfläche, Technik (z. B. Raufaser, Feinputz) |
| Innen- & Zimmertüren | 2.000 – 4.000 | Arbeitszeit pro Tür ca. 150–250 € |
| Treppenmontage | 1.500 – 3.000 | Bei Standard-Holztreppen, ohne Sonderanfertigungen |
| Küche & Einbaumöbel | 1.500 – 4.000 | Arbeitskosten für Aufbau & Montage; Preis abhängig von Komplexität |
| Innenbeleuchtung | 1.000 – 2.000 | Montage von Lampen/Leuchten, ohne Elektroinstallation der Leitungen |
Ein Ausbauhaus in Holz-Fertigbauweise wird innerhalb von ein bis zwei Tagen – je nach Größe - auf der Baustelle wetterfest montiert. Die Hülle ist abschließbar, sodass alle weiteren Arbeiten geschützt stattfinden können. Architektur, Grundriss und Ausstattung werden vorab gemeinsam mit dem Hersteller geplant und individuell angepasst. In der Planungsphase können auch die verschiedenen Ausbaustufen besprochen werden.
Viele Bauinteressierte suchen nach einem Ausbauhaus bis 100.000 Euro. In der Praxis sind solche Angebote heute jedoch kaum noch realistisch. Gründe dafür sind vor allem gestiegene Material- und Handwerkskosten sowie strengere Energie- und Bauvorschriften.
Ein solides Ausbauhaus in Holz-Fertigbauweise startet daher aktuell meist erst ab etwa 150.000 Euro.
Ein Anbaumodul beziehungsweise Tiny House mit 30 m2 wie der FlyingSpace von SchwörerHaus werden jedoch auch für weniger als ca. 120.000 Euro angeboten.
Wer Kosten sparen möchte, sollte auf kompakte Hausmodelle, einfache Dachformen und einen höheren Anteil an Eigenleistungen setzen. Auch staatliche Förderprogramme können helfen, den Finanzierungsbedarf zu senken oder günstige Kreditzinsen zu erlangen.
Fertighaus Ausbauhäuser sind in Holztafelbauweise, Holz-Skelettbauweise, Massivholzkonstruktion oder Hybridbauweise gebaut und verfügen teilweise auch über dekorative Holzelemente oder eine komplette Holzfassade.
Hersteller mit Ausbauhäusern in Massivholzkonstruktion und mit kompletter Holzfassade sind beispielsweise:
