Mit dem Hausbau gehen viele Menschen in Deutschland ihre wohl größte Investition ein. Die Summe für das individuelle Heim übersteigt mit Leichtigkeit die Marke von 300.000 Euro. Dabei werden die Baunebenkosten häufig vergessen, die einen bedeutenden Anteil am Bau und Kauf aufweisen.
Leipzig ist eine boomende Metropole. Die Infrastruktur mit Flughafen, großem Hauptbahnhof und neu geschaffener S-Bahnen im Untergrund nähert sich dem Stand einer Weltstadt. Gleichzeitig siedeln sich bedeutende Unternehmen in der sächsischen Großstadt an, um das Potential und die noch günstigen Kosten zu nutzen. Für Arbeitnehmer und Studenten ist Leipzig deshalb zu einem der beliebtesten Ziele geworden, wenn es um Lebensqualität im Alltag geht. Wer sich jedoch längerfristig in Leipzig niederlassen möchte, und sogar plant, ein Haus zu bauen, muss aufgrund der Popularität mit Mehrkosten rechnen. Leipzig ist für Immobilienkäufer und Investoren ein Paradies geworden - jährlich steigen die Preise für Einfamilienhäuser. Wer im Jahr 2017 eine Bestandsimmobilie kaufte, musste im Schnitt 280 Euro für den Quadratmeter bezahlen. Ähnlich verhält es sich mit den Grundstückspreisen. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Das durchschnittliche deutsche Grundstück mit 820 Quadratmetern kostet in Leipzig knapp 230.000 Euro. Das darauf geplante Haus ist in diesem Preis nicht inbegriffen.
Natürlich zählt das Grundstück nicht in die Baunebenkosten hinein. Wer ein Grundstück neu kauft und bebaut, weiß um die Kosten, die durch den Grund und Boden anfallen. Viel wichtiger ist es, sich über die versteckten und nicht immer öffentlich kommunizierten Kosten im Klaren zu sein, die beim Bau eines Hauses auf den Bauherren zukommen.
Bereits mit der Entscheidung für ein Grundstück beginnen im erweiterten Sinne die Baunebenkosten. Mit der Grunderwerbssteuer schlägt der erste Posten zu buche, der nicht bei allen Bauherren auf dem Schirm ist. Je nach Bundesland muss mit etwa fünf Prozent der Kaufsumme geplant werden. Der Eintrag in das Grundbuch, mit dem auch das Grundpfandrecht einhergeht, wird vom Notar veranlasst. Da sich dieser Preis stark nach der Größe des Grundstücks richtet, sollten Bauherren mit 1.000 - 3.000 Euro rechnen. Ähnlich wie bei den Architektenkosten arbeiten Notare auf Honorarbasis, die im Internet einsehbar ist.
Spätestens mit der Einreichung der Baugenehmigung muss die Versicherung über die geplante Bebauung des Grundstücks informiert werden. Eine Bauherrenhaftpflicht (250 Euro), eine Bauwesenversicherung (250 Euro) und eine Bauleistungsversicherung (200 Euro) schützen den Bauherren vor rechtlichen und versicherungstechnischen Hürden während des Hausbaus.
Einen der größten Posten während des gesamten Hausbaus nehmen die Erschließungskosten ein. Glück haben Bauherren, deren Grundstück sich in einem erschlossenem Baugebiet befindet und damit bereits einige Anschlüsse vorweist. Für die Anschlüsse an die Kanalisation, das Stromnetz, eine Wasserversorgung und das Telefonnetz können Erschließungskosten in Höhe von 5.000 Euro bis 15.000 Euro anfallen. Besonders die komplette Wasserversorgung- und Entsorgung ist ein bedeutender Kostenfaktor.
Eine kurze Anmerkung zu den Mehrkosten, die bei Banken anfallen können. Zuallererst sollten sich Bauherren nicht von Angeboten locken lassen, die im Vergleich mit erstaunlich niedrigen Zinsen werben. Daher ist es ausgesprochen wichtig sich vorher mit dem Thema „Zins“ zu beschäftigen. Diese Angebote umfassen häufig nur den Sollzins und berechnen nicht die Kosten, die das Kreditinstitut aufschlägt. Abseits des Effektivzins können Bauherren bei gleichberechtigten Baupartnern besondere Versicherungen verlangen. Verdient etwa ein Lebenspartner eklatant mehr Geld, kann die Bank eine Absicherung in Form einer Einmalzahlung vorschlagen. Durch die Einmalzahlung wird der Krankheitsfall oder Todesfall des Hauptverdieners abgesichert. In diesem Fall springt die Bank ein, solange der kritische Zustand anhält. Die Kosten für diese Zusatzversicherung können je nach Kreditinstitut mit etwa 3.000 Euro veranschlagt werden.
Nimmt man die extreme Ausreißer im Hausbau aus der Statistik heraus, betragen die Baukosten in Deutschland mehr als 350.000 Euro. Die Baunebenkosten und nachfolgende Kosten während des Baus können sogar so hoch sein, dass eine Nachfinanzierung notwendig ist. Um dem zu entgehen, müssen Bauherren von Anfang an alle Kosten im Blick haben; und die beginnen beim Architekten. Ein firmenunabhängiger Architekt ist in jedem Fall sinnvoll. Wer alle Gewerke während des Baus selbst akquiriert, spart zwar Geld, muss jedoch mit einem erhöhten Planungsaufwand rechnen. Glücklicherweise lassen sich die Kosten für einen Architekten aufgrund der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure leicht berechnen. In verschiedenen Leistungsphasen wird das Honorar ermittelt. Überwacht ein Architekt den Bau des Hauses (empfehlenswert, falls der Bauherr selbst kein Fachmann ist), muss mit Kosten von etwa zwölf Prozent des Gesamtpreis gerechnet werden.
Alternativ können sich angehende Bauherren auch für einen Anbieter entscheiden, der alle diese Dienstleistungen bereits in sein Angebot integriert hat. Ein moderner Fertighaushersteller bietet heutzutage hochwertige Häuser an, die nach Kundenwunsch zusammen mit einem Architekten individuell konzipiert werden können.
Befindet sich das Grundstück in einem Bebauungsplan, ist vor Baubeginn in vielen Städten eine Überprüfung auf Kampfmittel notwendig. Das Baurecht sieht hierbei den Grundstücksbesitzer in der Pflicht: Dieser muss vor Baubeginn von einem spezialisierten Unternehmen prüfen lassen, ob sogenannte Blindgänger im Boden des zum Bau bestimmten Grundstücks vorhanden sind. Die Kosten hierfür werden entweder vom Besitzer, Vorbesitzer oder (falls das Grundstück zuvor in kommunaler Hand lag) von der Kommune getragen.
Nicht zu vergessen: Die Baugenehmigung, die im Schnitt drei Monate zur Erteilung dauert, muss ebenfalls eingeplant werden. Ein guter Planungswert sind hierbei etwa 700 Euro, die je nach Art der Bebauung des Grundstücks anfallen. Ist die Baugenehmigung erteilt, folgt die Vermessung des Grundstücks durch ein externes Unternehmen. Dies ist immer dann der Fall, wenn es sich um ein neu erschlossene Baugebiet handelt. Die Vermessung der Lage und Höhe, sowie die Grundstücksvermessung sollten vom Bauherren mit Kosten von rund 3.000 Euro eingeplant werden.
Mehrgenerationenhaus
Villa mit Teilholzfassade
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Ebenfalls kostenintensiv schlagen Sonderwünsche im Haus zu buche. Wer Generalunternehmen mit dem Bau beauftragt, erhält häufig ein Standardpaket, das viele “normale” Sonderwünsche nicht inkludiert. Diese müssen zusätzlich beauftragt und damit auch bezahlt werden. Ist ein Kamin im Wohnzimmer gewünscht, kostet allein der notwendige Anschluss inklusive Schornstein rund 6.000 Euro. Hochwertige IT-Verkabelung nach modernen Standards und der zusätzliche Einbau von Steckdosen und TV-Anschlüssen muss mit etwa 10.000 Euro kalkuliert werden. Selbst ganz pragmatische Gegenstände wie Einbauspots im Flur- oder Sanitärbereich können leicht 1.000 Euro kosten. Nimmt man allein diese Kosten zur Hand, erhöht sich der Kaufpreis um fast 20.000 Euro - und es wurde noch kein Cent in den Außenbereich, das Herzstück eines Bauvorhabens, gesteckt.
Bei einem Fertighausunternehmen können Sie diese Positionen bereits vorab im Angebot sorgsam planen und individuell konfigurieren.
Mit dem Baubeginn sind die größten Posten des Baus bereits abgedeckt. Nur noch wenige versteckte Kosten lauern, während das Fertighaus in Rekordzeit entsteht. Falls ein Richtfest geplant wird, muss bei Fertighäusern besonders die Zeit im Auge behalten werden. Nach der Lieferung der Wände und Decken dauert es im Schnitt nur zwei Werktage, bis das Dach auf dem neuen Haus aufgebaut wurde. Was bei Generalunternehmen gern unterschlagen wird: Die Kosten für Baustrom, provisorische Wasserversorgung und die mobile Bautoilette müssen eingeplant werden. Obwohl es sich um geringe Baukosten, im Vergleich zu den Gesamtkosten, handelt, entstehen dennoch Mehrkosten in Höhe von etwa 1.500 Euro.
Maler- und Tapezierarbeiten
Während der Bauphase können Bauherren je nach Grundstücksbeschaffenheit und Budget über die Garten- und Terrassengestaltung nachdenken. Dabei gilt: Immer vom Grundstücksende zum Grundstückseingang denken. Wer bereits zu Beginn die einzige Zufahrt mit einer Einfahrt pflastert, die nicht für schwere Transporte ausgelegt ist, erschwert sich die Möglichkeit, hintere Bereiche des Grundstücks zu verändern. Sinnvoll ist es, bereits bei der Fundamentherstellung des Hauses eine Verdichtung des Terrassenbereichs vorzunehmen. Die Kosten hierfür richten sich nach der Größe der Terrasse.
Es gibt offizielle Baunebenkosten, die jeder Bauherr schnell online einsehen kann. Und es gibt versteckte Baukosten, die man selten auf dem Schirm hat, die aber dennoch die Gesamtkosten explodieren lassen können. Es ist wichtig, jedes Detail des Bauvorhabens genau zu kennen und mit Kosten belegen zu können. Nur dann kann die Finanzierung sicher geplant und eine Erweiterung des Kredits ausgeschlossen werden.
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