Dank des Erbbaurechts kann so manche erfolglose Suche nach einem Baugrundstück doch noch gelingen.

Erbbaurecht - eigenes Haus auf fremdem Grundstück

Erbbaurecht heißt nichts anderes, als ein eigenes Haus auf fremdem Grund- und Boden bauen zu können. Aber kann sich das lohnen?

Das Erbbaurecht – im Volksmund auch „Erbpacht“ genannt – verleiht Ihnen bei Vorliegen eines geschlossenen Erbpachtvertrags das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude zu errichten. Dafür müssen Sie das Grundstück nicht kaufen, sondern pachten es im Normalfall für mindestens 75 Jahre bis hin zu 99 Jahren. An den Grundstücksbesitzer wird der Erbbauzins/Erbpachtzins fällig.

Mit Hilfe der Erbpacht ins eigene Haus 

Wer vergeblich auf der Suche nach einem Baugrundstück ist, erhält durch das Erbbaurecht eine weitere Möglichkeit Bauland zu finden. Dabei kaufen Sie das Grundstück nicht, sondern erhalten für einen definierten Zeitraum lediglich das Nutzungsrecht. Dieses Recht geht nach Ablauf der vereinbarten Erbpacht-Frist wieder auf den Grundstücksbesitzer über. Dieser muss Ihnen als Bauherr den aktuellen Wert der Immobilie erstatten. Allerdings wird der Entschädigungsfall in der Regel vermieden – durch Verlängerung des unkündbaren Vertrages. 

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Die Höhe des Erbbauzinses, den der Pächter an den Grundstücksbesitzer zahlt, wird vertraglich fixiert. Er beträgt üblicherweise drei bis fünf Prozent des Bodenwertes pro Jahr. Neben der Zinshöhe wird im Erbpacht-Vertrag unter anderem festgelegt, in welchem Turnus und nach welchen Kriterien die Zinserhöhungen erfolgen dürfen. Oft wird dafür die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten oder der Mieten herangezogen. Theoretisch kann der Erbbauzins auch sinken.

Erbpacht macht Hausbau manchmal erst möglich

Gerade Kirchen und Kommunen verfügen über Grundstücke, die sie nicht verkaufen, aber Baufamilien über eine Erbpacht zur Verfügung stellen können.

Eigentümer, die Erbpacht gewähren, besitzen oft mehrere große Grundstücke. Typisches Beispiel sind Kirchen, Kommunen oder Großgrundbesitzer adeliger Abstammung. Für sie liegt der Vorteil darin, dass sie das Grundstück nicht verkaufen, aber trotzdem einen langfristig gesicherten, finanziellen Vorteil aus der Erbpacht ziehen. Für den Bauherrn entfällt der Kauf des Bauplatzes. Alle Mittel können in den Hausbau fließen. Dieser wird durch die geringeren anfänglichen Fixkosten mitunter überhaupt nur dank des Erbpachtgrundstücks möglich.

Vorbehalte von Banken gegenüber der Erbpacht

Kreditgeber wie Banken reagieren auf die Erbpacht häufig mit Skepsis, weil sie das Grundstück nicht als Sicherheit bei der Kreditvergabe heranziehen können. Schließlich sind Sie als Pächter nicht Eigentümer des Bauplatzes. Allerdings übersteigt die Vertragslaufzeit der Pacht den gesamten Tilgungszeitraum des Baukredits meist deutlich. Insbesondere für Baufamilien mit begrenztem finanziellem Spielraum bleibt die Erbpacht interessant. Oft werden sogar Rabatte für kinderreiche Familien gewährt, insbesondere von Kirchen oder kirchlichen Stiftungen, die diesen Familien ein Leben in den eigenen vier Wänden ermöglichen wollen.    

Expertentipp: Rechtlicher Beistand

Schalten Sie bei Anwendung des Erbbaurechts auf jeden Fall einen Anwalt oder Notar ein! Denn Erbpacht ist ein kniffliges juristisches Gebiet. Um Fehler zu vermeiden, die teuer werden können, sollten Sie hier fachlichen Beistand in Anspruch nehmen.  

Vorteile des Erbbaurechts

  • Sie erhalten einen Bauplatz für Ihr Haus!
  • Familien mit kleinem Einkommen und geringen Rücklagen sparen die Fixkosten für den Grundstückskauf
  • Bauherren, die ein Eigenheim primär für die nächsten 30-40 Jahre errichten möchten, können dem Laufzeitende ihres Erbpachtvertrags umso gelassener entgegensehen
  • Win-Win-Situation: Der Grundstücksbesitzer generiert regelmäßig sichere Einnahmen, auch ohne sein Eigentum dauerhaft zu veräußern. Der Pächter kann sich mit einem Eigenheim für viele Jahre selbst verwirklichen

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Nachteile des Erbbaurechts

Wer ein Haus auf einem Erbpacht-Grundstück verkaufen möchte, hat eine schlechtere Verhandlungsposition.

Was zunächst nach einer durchweg guten Sache klingt, kann im Einzelfall aber auch Nachteile haben. So wird ein Erbbauberechtigter sein Eigenheim im Fall der Fälle nur schwerer und vor allem billiger verkauft bekommen, als wenn Haus und Grundstück sein Eigentum wären. Außerdem braucht er bei einem Verkauf vor Ablauf des Erbbaurecht-Vertrages die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Dazu kommt dessen Vorkaufsrecht, das üblicherweise bei Abschluss des Erbpachtvertrages eingeräumt wird.

Läuft der Vertrag schließlich aus und wird nicht mehr einvernehmlich verlängert, so geht das Gebäude in den Besitz des Grundstückeigentümers über. Auch wenn der Vorbesitzer eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Gebäudewertes erhält, ist diese Konstellation selten ein Optimalfall, wenngleich langfristig vorhersehbar.

Fazit:

Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase ist das Erbbaurecht für Bauherren nicht mehr so attraktiv wie noch vor einigen Jahren. Schließlich kann mit den Mitteln für den Erbbauzins auch ein regulärer Kredit bedient werden, mit dem das Grundstück tatsächlich erworben wird. Allerdings ist auch die Lage am Grundstücksmarkt sehr angespannt, weswegen die Erbpacht mitunter die letzte, aber nicht die schlechteste Lösung für ein eigenes Haus ist. Und das Laufzeitende ihres Pachtvertrages werden die meisten Bauherren selbst voraussichtlich nie erleben.

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