Bauvertrag - gesetzlichen Regelungen für den Hausbau

Ein Bauvertrag sollte mindestens aus folgenden Punkten bestehen: Einer Bau- und Leistungsbeschreibung, Angaben zu Vergütung und Zahlungsmodalitäten, Gewährleistungsfristen, Liefertermine, Sicherheiten, Kündigungsregeln und Folgen einer Kündigung.

Der Vertragsabschluss

Die deutsche Fertigbauindustrie setzt bewusst auf Transparenz. Bauherren können alle Bestandteile der vertraglichen Vereinbarungen mit nach Hause nehmen und prüfen – zum Beispiel mit juristischem Beistand. Die Verträge der Hersteller werden von Bauexperten aufgesetzt und sind dem Grundsatz der Klarheit verpflichtet. Dazu gehört, dass der Fachberater ohne Druck den Vertrag mit den Bauherren durchgeht und erläutert.

Über Hausbau-Verträge gibt es ganze Buchregale voll mit Abhandlungen und Fachliteratur. Die Vereinbarung ist schon aufgrund der hohen Summe, die dort als Werklohn festgelegt wird, ein wichtiges Schriftstück. Es versteht sich von selbst, dass alle Seiten das Vertragswerk gründlich prüfen. 

Bauherren müssen nicht notgedrungen externes juristisches Know-How in Anspruch nehmen, sondern können beispielsweise auf die einschlägigen Ratgeber von Verbraucherschutzverbänden zurückgreifen. In den meisten Fällen können offene Fragen gemeinsam mit dem Fachberater schnell geklärt werden. Grundsätzlich sollte der Vertrag mindestens folgende Bestandteile haben: eine Kauf- und Liefervereinbarung, die Bau- und Leistungsbeschreibung mit Sonderwünschen der Bauherren, technische Merkblätter, alle Planungsunterlagen und die dem Vertrag zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen.  

Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag

Beim Hauskauf wird kein Kaufvertrag abgeschlossen, sondern ein Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 631 . BGB). Das ist ein privatrechtlicher Vertrag, in dem sich ein Werkersteller (das Hausbauunternehmen) verpflichtet, dem Besteller (der Bauherr) gegen einen vereinbarten Werklohn (der Hauspreis) eine Leistung (das Erstellen des Hauses) zur Verfügung zu stellen. Ein Bauwerk als unbewegliche Sache unterliegt nicht dem Kaufrecht, wie es bei beweglichen Gütern üblich ist. Im Werkvertrag werden Auftraggeber und Auftragnehmer genannt, das Bauvorhaben samt Beschreibung und Adresse des Grundstücks. Herzstück ist die Bau- und Leistungsbeschreibung, die in der Liste der Vertragsbestandteile oben steht. Außerdem gehört die Vergütung, die Art der Abnahme, ein Zahlungsplan nach Baufortschritt, Vereinbarungen zu Versicherungen, Terminen, Fristen, Ver- tragsstrafen, Sonderwünschen und den auszuhändigenden Unterlagen in das Schriftstück. Einige Hersteller richten ihre Verträge am Teil B der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) aus. Diese ist kein Gesetz und keine Verordnung, sondern regelt die Vergabe öffentlicher Bauaufträge und muss für solche jeweils in den Vertrag aufgenommen werden. Private Bauherren können die Einbeziehung der VOB in den Vertrag festschreiben lassen. Der Teil B „Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen“ listet Vertragsbedingungen für Bauverträge auf. Bezieht sich der Hausbauvertrag auf die VOB, so werden die Bestimmungen dort wie Allgemeine Geschäftsbedingungen im Bürgerlichen Gesetzbuch gehandhabt. Häufig werden die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Hausherstellers als Vertragsgrundlage vereinbart.

VOB oder BGB?

Der Nachteil eines Werkvertrages als Hausbauvertrag ist, dass die Regelungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sich nicht konkret auf die Fragen beziehen, die im Zuge eines Hausbaus auftreten. Die Fachwelt bezweifelt allerdings, dass die 18 Paragraphen der VOB, die auch Regelungen zur Bauabnahme oder zu Vertragsänderungen beinhalten, eine bessere Rechtsbasis sind. In der Praxis sind Verträge nach dem BGB heute – spätestens seit dem Ende der sogenannten „Privilegierung der VOB“ – die von allen Seiten bevorzugte Variante.

Fachberater und die Unternehmen im Fertigbau legen Wert darauf, niemanden zum überhasteten Vertragsabschluss zu drängen. Das führt nur zu Konflikten, Fehlplanungen und zu Nachteilen für beide Seiten. Der Vertrag muss sorgfältig gestaltet werden, Änderungswünsche der Bauherren werden besprochen und gegebenenfalls aufgenommen. Nach Unterschrift der Bauherren wird das Schriftstück gültig, wenn es vom Unternehmen geprüft und rechtsverbindlich bestätigt wurde.

Vorbehalte und Rücktrittsrecht

Der Vertrag regelt alle relevanten Punkte eindeutig. Dazu gehört, dass Bauherren sich für den Fall absichern können, dass sie das Haus aufgrund von unvorhersehbaren Ereignissen nicht erwerben können oder wollen. Dazu werden so genannte „Vorbehaltsklauseln“ in den Vertrag aufgenommen, zum Beispiel, weil die Finanzierung noch nicht endgültig gesichert oder das Grundstück noch nicht im Besitz des Bestellers ist. Diese Vorbehalte müssen zwingend schriftlich fixiert werden. Sie regeln, unter welchen Bedingungen der Vertrag in Kraft tritt.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind Gewährleistung und Rücktrittsrechte geregelt. Grob gesagt kann der Besteller den Vertrag vorläufig jederzeit kündigen, muss aber den vereinbarten Preis abzüglich der noch zu verhindernden Aufwendungen des beauftragten Unternehmens erstatten. In der Kauf- und Liefervereinbarung wird in der Regel ein kostenfreies Rücktrittsrecht festgelegt. Dort werden Hauspreis, Fristen und Termine aufgenommen.

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