Der Bauvertrag - gesetzlichen Regelungen für den Hausbau

Ein Bauvertrag sollte mindestens aus folgenden Punkten bestehen: Einer Bau- und Leistungsbeschreibung, Angaben zu Vergütung und Zahlungsmodalitäten, Gewährleistungsfristen, Liefertermine, Sicherheiten, Kündigungsregeln und Folgen einer Kündigung.

Wer einen Hauskaufvertrag über ein neu zu bauendes Haus abschließt, kauft ein Produkt wie zum Beispiel ein Auto. Und genau wie beim Auto ist ein Notar in diesem Fall nicht notwendig. Das gilt zumindest dann, wenn zuvor vom Bauherrn bereits ein Grundstück erworben wurde. Wird ein Grundstück von einem Haushersteller miterworben, dann wäre eine notarielle Beurkundung dieses Vertrages notwendig. Zudem könnte – falls mit Keller gebaut wird – der Abschluss eines gesonderten Kellerkaufvertrages notwendig werden.

Wichtige Fakten zum Bauvertrag

Bauherren müssen nicht notgedrungen externes juristisches Know-How in Anspruch nehmen, sondern können beispielsweise auf die einschlägigen Ratgeber von Verbraucherschutzverbänden zurückgreifen. In den meisten Fällen können offene Fragen gemeinsam mit dem Fachberater schnell geklärt werden. Grundsätzlich sollte der Bauvertrag mindestens folgende Bestandteile haben: eine Kauf- und Liefervereinbarung, die Bau- und Leistungsbeschreibung mit Sonderwünschen der Bauherren, technische Merkblätter, alle Planungsunterlagen und die dem Vertrag zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen.  

Die wesentlichen Bestandteile des Hauskaufvertrages

Diese Bestandteile sollten im Hauskaufvertrag enthalten sein:

  • Bau- und Leistungsbeschreibung: Sie enthält exakte Angaben über die einzelnen Gewerke und die Grundausstattung des Hauses sowie die vereinbarte Ausbaustufe – vom Ausbauhaus bis zur schlüsselfertigen Bauausführung.
  • Angaben zur Vergütung und zu den Zahlungsmodalitäten
  • Alle wesentlichen Termine wie zum Beispiel die Vereinbarung über einen Fertigstellungstermin
  • Sicherheiten
  • Kündigungsmodalitäten und Ausführungen über die Folgen einer Kündigung
  • Zusätzliche Vereinbarungen, die im Rahmen der später durchgeführten Ausstattungsberatung zwischen den Parteien getroffen werden, müssen mit einer genauen Aufführung der entstehenden Kosten im Hauskaufvertrag enthalten sein.
  • Sonderanfertigungen und besondere Absprachen

Eine wichtige Besonderheit beim Hauskaufvertrag mit QDF-geprüften Fertighausherstellern ist, dass sich dieser zur Einhaltung strenger Qualitätsanforderungenverpflichtet. Dazu gehören unter anderem eine Festpreisgarantie und ein garantierter Fertigstellungstermin des neuen Eigenheims. Um das Projekt Hausbau trotz dieser Sicherheiten mit einem rundum guten Gefühl anzugehen, sollten Baufamilien dennoch alle Einzelheiten ihres Hauskaufvertrags lesen und etwaige Unklarheiten vor dem Unterzeichnen bei ihrem persönlichen Berater ansprechen.

Rechte von Bauherren beim Bauvertrag

In den Bauverträgen werden die Vergabe- und Vertragsordnungen von Bauleistungen geregelt (VOB), die sich entweder am Teil B (VOB/B) oder am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) orientieren können. Seit 1. Januar 2018 stehen dem Verbraucher bzw. Bauherrn mehr Rechte im überarbeiteten Bauvertragsrecht zu. Während bei der VOB/B die Gewährleistungsansprüche nach vier Jahren verjähren, räumt das BGB fünf Jahre ein. Zudem kann eine Unterbrechung der Verjährung mittels Mängelanzeige beim VOB/B erwirkt werden, während dies im BGB erst durch rechtliche Schritte geschieht. Außerdem bietet das VOB/B der Baufamilie ein ausdrückliches Änderungsrecht, welches das Bauunternehmen ausführen muss – sofern diese Änderungswünsche für den Hersteller zumutbar sind. Auch Abschlagszahlungen vor Fertigstellung des Bauprojekts müssen neuerdings nur noch 90 Prozent des Kaufpreises betragen, statt der ursprünglich 95 Prozent.

Vorbehalte und Rücktrittsrecht

Der Bauvertrag regelt alle relevanten Punkte eindeutig. Dazu gehört, dass Bauherren sich für den Fall absichern können, dass sie das Haus aufgrund von unvorhersehbaren Ereignissen nicht erwerben können oder wollen. Dazu werden so genannte „Vorbehaltsklauseln“ in den Vertrag aufgenommen, zum Beispiel, weil die Finanzierung noch nicht endgültig gesichert oder das Grundstück noch nicht im Besitz des Bestellers ist. Diese Vorbehalte müssen zwingend schriftlich fixiert werden. Sie regeln, unter welchen Bedingungen der Vertrag in Kraft tritt.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind Gewährleistung und Rücktrittsrechte geregelt. Grob gesagt kann der Besteller den Bauvertrag vorläufig jederzeit kündigen, muss aber den vereinbarten Preis abzüglich der noch zu verhindernden Aufwendungen des beauftragten Unternehmens erstatten. In der Kauf- und Liefervereinbarung wird in der Regel ein kostenfreies Rücktrittsrecht festgelegt. Dort werden Hauspreis, Fristen und Termine aufgenommen.

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