Bauabnahme: Was Bauherren bei der Bauabnahme prüfen sollten

Bauherr und Bauleiter begutachten gemeinsam das Haus

Beweislastumkehr nach Bauabnahme

Dieser Vorgang ist deshalb so wichtig, weil er juristische Konsequenzen hat. Denn mit der Abnahme tritt die Beweislastumkehr in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt muss der Bauherr nachweisen, dass der Mangel vor der Abnahme und durch das Bauunternehmen entstanden ist. Hat er gravierende Mängel erkannt, kann er die Bauabnahme verweigern und Mängelbeseitigung einfordern. Das gilt, wenn der Mangel "wesentlich" ist. Ein Mangel ist dann wesentlich, wenn er die Funktion des Hauses beeinträchtigt oder die Beseitigung des Mangels finanziell aufwändig ist. 

Bei unwesentlichen Mängeln hat der Auftragnehmer ein Recht auf Abnahme des Hauses. Dies greift , wenn die im Werkvertrag vereinbarte Leistung erbracht wurde. Mit der Bauabnahme wird die Restvergütung fällig. Der Bauherr kann bei der Bauabnahme einen Sachverständigen hinzuziehen, um jedes Risiko zu vermeiden. Bei der Errichtung eines Fertighauses gibt es für gewöhnlich nur eine Abnahme des Gesamtbauwerks, keine Teilabnahme. 

Wurde der Vertrag auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geschlossen, gilt für die Abnahme § 640 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Mit der Bauabnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängel. Auch die Gewährleistungsfristen fangen an. Wurde die Geltung der VOB für den Hausbauvertrag vereinbart, beträgt sie vier Jahre. Nach dem BGB sind es fünf Jahre. Auf die Hauskonstruktion geben viele Hersteller, die der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) angehören, 30 Jahre Gewährleistung. In der QDF-Satzung ist eine förmliche Bauabnahme und die Erstellung eines Protokolls vorgeschrieben.

> Mehr zum QDF-Qualitätssiegel

Die Bauabnahme ist neben der Vertragsunterzeichnung der wichtigste Rechtsakt des Bauprozesses. Über eine förmliche Bauabnahme wird ein Protokoll erstellt. Dies beinhaltet: die Teilnehmer (also den Bauherrn, die Bauverantwortlichen und eventuell einen Sachverständigen), eventuell vorhandene Mängel und deren exakte Beschreibung, die schriftliche Fixierung von Beginn und Ende der Abnahme und gegebenenfalls eine Vereinbarung zur Mängelbeseitigung. 

Im Fertigbau ist eine förmliche Abnahme Standard

Neben der förmlichen Bauabnahme gibt es die fiktive und die stillschweigende Bauabnahme. Bei der stillschweigenden Bauabnahme schafft der Bauherr zum Beispiel durch die Überweisung der Schlussrate oder den Einzug Fakten. Er hat damit stillschweigend zu Erkennen gegeben, dass er den Vertrag als erfüllt ansieht. Bei der aktiven Bauabnahme teilt das Unternehmen dem Bauherrn mit, dass die Voraussetzungen für eine Abnahme erfüllt sind. Nach Ablauf einer vom Hersteller gestellten Frist gilt das Haus als abgenommen, wenn keine Reaktion vom Besteller erfolgt ist.

Nach der Abnahme wird die Abschlussrechnung fällig. Sollte es nach Wochen oder Monaten zu Problemen im und am Haus kommen, kann der Bauherr im Streitfall außergerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen: Die Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) unterhält eine Ombudsstelle, die als Schiedsgericht angerufen werden kann. Dabei werden beide Parteien angehört. Im Ergebnis kann es zu Nachbesserungen oder Preisnachlässen kommen. Die Arbeit des Schiedsgerichts ist kostenlos.