Bauabnahme: Was Bauherren bei der Bauabnahme prüfen sollten

Ob alles richtig sitzt und funktioniert, wird am Tag der Bauabnahme festgestellt. Die Abnahme des Gebäudes erfolgt förmlich, es wird ein verbindliches Abnahmeprotokoll erstellt.

Bauherr und Bauleiter begutachten gemeinsam das Haus

Wenn Bauherren den Schlüssel zu ihrem Haus entgegennehmen, ist das ein emotionaler Moment. Bevor man diesen so richtig genießen kann, steht noch einmal Arbeit auf dem Programm: Das Haus muss sorgfältig abgenommen werden und jeder Bauherr viel Zeit für die Bauabnahme nehmen.  

Für die Bauabnahme wird im Vertrag eine förmliche Abnahme durch den Besteller vereinbart. Das bedeutet, dass Bauherr und Bauleiter gemeinsam auf der Baustelle sind und das Haus begutachten. Der Bauherr bestätigt bei der Abnahme, dass die im Werkvertrag von ihm als Besteller erworbene Leistung vom Bauunternehmen als Auftragnehmer erbracht wurde. In einem Abnahmeprotokoll wird vermerkt, ob Mängel registriert wurden oder nicht.

Beweislastumkehr nach Bauabnahme

Dieser Vorgang ist deshalb so wichtig, weil er juristische Konsequenzen hat. Denn mit der Abnahme tritt die Beweislastumkehr in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt muss der Bauherr nachweisen, dass der Mangel vor der Abnahme und durch das Bauunternehmen entstanden ist. Hat er gravierende Mängel erkannt, kann er die Abnahme verweigern und Mängelbeseitigung einfordern. Das gilt, wenn der Mangel "wesentlich" ist. Ein Mangel ist dann wesentlich, wenn er die Funktion des Hauses beeinträchtigt oder die Beseitigung des Mangels finanziell aufwändig ist. 

Bei unwesentlichen Mängeln hat der Auftragnehmer ein Recht auf Abnahme des Hauses. Dies greift , wenn die im Werkvertrag vereinbarte Leistung erbracht wurde. Mit der Bauabnahme wird die Restvergütung fällig. Der Bauherr kann bei der Bauabnahme einen Sachverständigen hinzuziehen, um jedes Risiko zu vermeiden. Bei der Errichtung eines Fertighauses gibt es für gewöhnlich nur eine Abnahme des Gesamtbauwerks, keine Teilabnahme. 

Wurde der Vertrag auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geschlossen, gilt für die Abnahme § 640 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Mit der Bauabnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängel. Auch die Gewährleistungsfristen fangen an. Wurde die Geltung der VOB für den Hausbauvertrag vereinbart, beträgt sie vier Jahre. Nach dem BGB sind es fünf Jahre. Auf die Hauskonstruktion geben viele Hersteller, die der Qualitätsgemeinscha Deutscher Fertigbau (QDF) angehören, 30 Jahre Gewährleistung. In der QDF-Satzung ist eine förmliche Abnahme und die Erstellung eines Protokolls vorgeschrieben.

Die Bauabnahme ist neben der Vertragsunterzeichnung der wichtigste Rechtsakt des Bauprozesses. Über eine förmliche Bauabnahme wird ein Protokoll erstellt. Dies beinhaltet: die Teilnehmer (also den Bauherrn, die Bauverantwortlichen und eventuell einen Sachverständigen), eventuell vorhandene Mängel und deren exakte Beschreibung, die schriftliche Fixierung von Beginn und Ende der Abnahme und gegebenenfalls eine Vereinbarung zur Mängelbeseitigung. 


Im Fertigbau ist eine förmliche Abnahme Standard

Neben der förmlichen Bauabnahme gibt es die fiktive und die stillschweigende Bauabnahme. Bei der stillschweigenden Bauabnahme schafft der Bauherr zum Beispiel durch die Überweisung der Schlussrate oder den Einzug Fakten. Er hat damit stillschweigend zu Erkennen gegeben, dass er den Vertrag als erfüllt ansieht. Bei der aktiven Bauabnahme teilt das Unternehmen dem Bauherrn mit, dass die Voraussetzungen für eine Abnahme erfüllt sind. Nach Ablauf einer vom Hersteller gestellten Frist gilt das Haus als abgenommen, wenn keine Reaktion vom Besteller erfolgt ist.

Nach der Abnahme wird die Abschlussrechnung fällig. Sollte es nach Wochen oder Monaten zu Problemen im und am Haus kommen, kann der Bauherr im Streitfall außergerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen: Die Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) unterhält eine Ombudsstelle, die als Schiedsgericht angerufen werden kann. Dabei werden beide Parteien angehört. Im Ergebnis kann es zu Nachbesserungen oder Preisnachlässen kommen. Die Arbeit des Schiedsgerichts ist kostenlos.    

Tipp:

Seien Sie bei der Bauabnahme gründlich!
Egal, wie sehr Sie sich auf Ihr Eigenheim freuen - nur wenn Sie sich Zeit nehmen und Ihr Haus sorgföltig in Augenschein nehmen, können Sie sicher sein, dass es nach dem Umzug keine Ärgernisse oder offene Fragen gibt. Treten vor oder nach der Abnahme Konflikte auf, steht Ihnen die Ombudsstelle der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) offen, die nach einer einvernehmlichen Lösung sucht.


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