Fixe Nebenkosten beim Kauf eines Baugrundstücks

Kostenfallen umgehen – Gut vorbereitet ein Baugrundstück kaufen

Welcher Preis ist für ein Baugrundstück angemessen? Auch fixe Nebenkosten müssen beim Grundstückskauf bedacht werden, um den gesamten Hausbau auf ein solides Fundament zu stellen.

Wer ein Eigenheim baut, erfüllt sich einen lange gehegten Traum, tätigt aber meist auch die größte Investition seines Lebens. Es beginnt mit dem Kauf eines Fleckchens Erde für das geplante Traumhaus – dem Baugrundstück. Doch häufig werden Grundstücke überteuert angeboten oder ziehen schon vor dem Hausbau weitere Kosten nach sich. Welcher Preis für das Bauland ist angemessen?

Einen angemessenen Grundstückspreis erkennen

Jedes Grundstück besitzt einen Bodenrichtwert pro Quadratmeter, der aus Bodenrichtwertzonen abgeleitet wird. Gutachter legen diese Zonen regelmäßig für bestimmte Stadtteile, Ortschaften oder Straßen anhand ihrer Exklusivität und Attraktivität fest. Die zuständigen Gemeindeämter kennen den Bodenrichtwert und teilen ihn auf Nachfrage mit oder geben ihn im Internet bekannt.

Wer ein Baugrundstück kaufen möchte, sollte sich nach dem Bodenrichtwert erkundigen und ihn mit dem geforderten Kaufpreis vergleichen. Ein hoher Preis für ein Grundstück im Stadtzentrum leitet sich meistens aus einem hohen Bodenrichtwert ab – ein vergleichsweise tieferer Preis am Stadtrand oder auf dem Land dementsprechend. Wer noch kein konkretes Baugrundstück im Auge hat, stellt anhand des Bodenrichtwerts fest, ob eine Wohngegend generell zum vorhandenen Budget passt. Außerdem gilt: Je weniger Bauland es in einer bestimmten Region gibt, desto höher ist meist der einzelne Grundstückspreis.


Etwaige Folgekosten im Auge behalten

Weitere Auskunft darüber, ob ein Grundstückpreis angemessen ist, bietet ein Bodengutachten. Das kostet ungefähr 500 bis 1.000 Euro, beantwortet aber wichtige Fragen vor dem Hausbau: Macht die Bodenbeschaffenheit eine Stützkonstruktion für das Haus erforderlich? Bedarf es eines Bodenaustauschs, beispielsweise um Altlasten zu entsorgen? Muss der Keller aufgrund von hoch stehendem Grundwasser besonders abgedichtet werden? Je mehr dieser Fragen vom Bodengutachter mit „Ja“ beantwortet werden, desto teurer wird der Hausbau. Sollte die Wahl dennoch auf das Grundstück fallen, ist es besser und deutlich preiswerter, bereits vor Baubeginn die genauen Bodenverhältnisse zu kennen.

Ein weiterer Kostentreiber vor dem Hausbau kann das Erschließen des Wunschgrundstücks sein. Grundstücke, die teilweise oder sogar schon voll erschlossen sind, sind häufig teurer. Andererseits lässt sich der Kaufpreis eines unerschlossenen Baugrundstücks womöglich besser nachverhandeln. Die vollständige Erschließung des Baulandes umfasst die Energie- und Wasserversorgung, die Anbindung an das Kanal- und Straßennetz sowie Leitungen für Telefon, Internet und Kabelfernsehen.


Fixe Nebenkosten beim Kauf eines Baugrundstücks

Einige Kosten gehen per se mit dem Kauf eines Baugrundstücks einher. Es gilt: Je teurer das Grundstück, desto höher sind diese fixen Nebenkosten. Hierzu zählt der Eintrag ins Grundbuch und die Begleitung und Beglaubigung des Grundstückskaufs durch einen Notar. In Abhängigkeit vom Arbeitsaufwand, vom beauftragten Notar und von der Kommune, in der sich das Bauland befindet, betragen die Kosten hierfür rund zwei Prozent des Kaufpreises.

Eine weitere fixe Abgabe ist die Grunderwerbssteuer. Sie ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Am höchsten liegt sie mit 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und im Saarland. Den niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent zahlen Grundstückskäufer in Bayern und Sachsen.   

Die Provision für einen Makler versuchen viele Bauherren zu umgehen, indem sie nach Baugrundstücken von privaten Verkäufern Ausschau halten. Allerdings sind diese noch schwerer zu finden und auch immer weniger vorhanden. Die Maklercourtage beträgt etwa zwischen vier und gut sieben Prozent des Kaufpreises.

Tipp: Damit der Traum vom Eigenheim nicht frühzeitig ins Stocken gerät, sollten Bauherren finanzielle Rücklagen schaffen, um für etwaige Mehrkosten schon beim Kauf des Baugrundstücks gewappnet zu sein. Die fixen Kaufnebenkosten etwa können nicht über die Bank finanziert werden.


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