Eigenleistung beim Hausbau

Gründe für den Kauf eines Fertighauses gibt es viele. Doch wenn von einem Fertighaus die Rede ist, fällt immer wieder auch der Begriff Ausbauhaus. Viele Käufer zeigen sich dementsprechend verunsichert: Worin liegen die Unterschiede? Und welche ist die günstigere Variante? Prinzipiell sind ein Fertighaus und Ausbauhaus dasselbe. Beim Kauf eines Fertighauses können die Bauherren jedoch zwischen verschiedenen Ausbaustufen wählen. Dementsprechend ist ein Ausbauhaus gezielt darauf ausgelegt, dass der Käufer noch Eigenleistungen erbringt – vor allem im Innenbereich – wodurch er eine Menge Geld sparen kann. Ein Ausbauhaus wird in der Regel also nicht schlüsselfertig übergeben. Jedoch gibt es auch bei den normalen Fertighäusern stets die Möglichkeit zur Eigenleistung, um die Kosten zu senken und dadurch die Eigenkapitalquote zu erhöhen.

Wie funktioniert das Ausbauhaus-Prinzip?

Bei vielen Anbietern können die Käufer das Fertighaus also frei nach Belieben entweder als Ausbauhaus oder schlüsselfertig bestellen. Beim Ausbauhaus wird zudem zwischen verschiedenen Ausbaustufen unterschieden – also definiert, wie viel der Hausbesitzer nach Aufstellung des Hauses noch selbst Hand anlegen muss.

Die Vorteile: Je mehr ein Käufer selbst erledigt, umso weniger Fremdleistungen muss er bezahlen. Das spart ihm auf der einen Seite bares Geld, bedeutet auf der anderen Seite aber deutlich mehr Aufwand mit dem Hausbau. In der Regel entscheiden sich vor allem jene Käufer für das Ausbauhaus, welche entweder selbst über die handwerklichen Qualitäten verfügen, um den Innenausbau zu tätigen, oder die entsprechende Kontakte zu Handwerkern haben und dort ein besseres Angebot einholen können als durch den Fertighausanbieter.

Was ist eine „Muskelhypothek“?

Wie bereits erwähnt, wirkt sich diese Eigenleistung unmittelbar auf die Eigenkapitalquote und damit auf die Finanzierung des Fertighauses aus. Um den Traum vom eigenen Zuhause Wirklichkeit werden zu lassen, ist die Planung der Finanzierung ein zentrales Thema. Die verschiedensten Kriterien wirken sich auf die gesamte Kalkulation aus. Das verfügbare Einkommen, die Höhe des Eigenkapitals oder die Zinssätze bestimmen, wie hoch ein Darlehen ausfallen kann und wie lange der Kredit abbezahlt werden muss.

Neben vorhandenem angespartem Kapital werden auch Eigenleistungen von vielen Banken als Eigenkapital in durchaus beträchtlicher Höhe anerkannt. Andererseits wird das Haus durch die Eigenleistungen günstiger, wodurch in der Regel ein niedriger Kredit notwendig ist – bei gleichzeitig mehr anteiligem Eigenkapital. Mehr Eigenkapital wiederum bedeutet niedrigere Zinsen und dadurch geringere Gesamtkosten für das Eigenheim.

Aus diesen zwei Gründen werden die Eigenleistungen auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet. In der Regel erkennen die Banken rund 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenkapital in Form von Eigenleistungen an. Ein Rechenbeispiel: In konkreten Zahlen könnten bei Baukosten in Höhe von 275.000 Euro durch Eigenleistungen rund 25.000 Euro gespart werden, so der Verband Privater Bauherren (VPB).

Allerdings bedeutet das natürlich, dass der Käufer die entsprechenden Aufgaben wie den Innenausbau, das Anlegen des Gartens & Co aus eigener Arbeitskraft leisten muss. Das ist nicht nur anstrengend, sondern benötigt in erster Linie viel Zeit. Zeit, die nicht jeder aufbringen möchte und kann. Aus diesem Grund offerieren die meisten Fertighausanbieter sogenannte Ausbaupakete. Sie differenzieren also zwischen verschiedenen Ausbaustufen, um den Käufern nicht nur die Wahl zwischen einem „nackten“ Ausbauhaus und einem schlüsselfertigen Fertighaus zu bieten, sondern zusätzlich zwischen unterschiedlichen Stadien der Fertigstellung, damit für jeden Bedarf das passende Angebot dabei ist.

Ausbaustufen: Welche Arten von Eigenleistungen sind möglich?

Rund drei bis vier Ausbaustufen sind bei den meisten Fertighausanbietern wählbar – manchmal sogar noch individuellere Modelle. So gibt es auch herstellerspezifische Unterschiede bei den unterschiedlichen Ausbaustufen, über welche sich die Hauskäufer zu Beginn sorgfältig informieren sollten. Ein Anbietervergleich ist dabei ebenso sinnvoll. Dennoch lassen sich die Ausbaustufen in der Regel grob in folgende drei Varianten untergliedern:

1. Schlüsselfertig: Viele Käufer wünschen ihr Fertighaus schlüsselfertig. Sie können also entweder direkt einziehen oder müssen je nach Vereinbarung nur noch Kleinigkeiten selbst erledigen – das Verlegen von Böden oder das Streichen der Wände beispielsweise. Alles in allem ist das Objekt aber bezugsfertig und kann dementsprechend zeitnah genutzt werden. Diese Schnelligkeit des Hausbaus mit geringem Bedarf an Eigenleistungen ist für viele Verbraucher der Hauptgrund, um sich für ein Fertighaus und gegen die Massivbauweise zu entscheiden.
2. Ausbauhaus: Doch auch die geringeren Kosten für ein solches Fertighaus sind häufig der ausschlaggebende Punkt. Und diese lassen sich eben durch die bereits geschilderten Eigenleistungen drücken. Wer also keinen Zeitdruck hat, kann durch ein Ausbauhaus bares Geld sparen. In dieser Variante fehlt in der Regel noch der Innenausbau des Fertighauses. Es wird also lediglich eine witterungsbeständige Fassade errichtet.
3. Bausatzhaus: Beim Bausatzhaus gehen die Käufer noch einen Schritt weiter und bauen das Fertighaus sogar selbst auf. Ihnen wird dementsprechend nur der „Bausatz“ auf das betreffende Grundstück geliefert – für den Rest ist der Bauherr selbst verantwortlich.

An welcher Stelle lässt sich am meisten – und am sinnvollsten – sparen?

Ein genauerer Blick auf die durchschnittlichen Kosten zeigt: In der Regel kommt der Rohbau die Käufer am teuersten zu stehen. Dabei handelt es sich um Erdarbeiten wie das Graben von Rohrgräben ebenso wie um den Fundamentbeton und weitere Arbeiten, die in der Regel nicht vom Käufer selbst übernommen werden können, da es ihm am entsprechenden Knowhow und vor allem an den benötigten Maschinen fehlt. Der Rohbau hätte in der Theorie also großes Sparpotenzial, eignet sich in der Praxis aber nur in den seltensten Fällen für Eigenleistungen. Wo können die Hauskäufer stattdessen (sinnvoller) mit anpacken?

• Türen und Fenster können von den Heimwerkern zwar nicht selbst gefertigt, nach ihrer Anlieferung aber durchaus selbst eingebaut werden.
• Tapezier- und Malerarbeiten sind ebenfalls kein Hexenwerk und werden von vielen Hausbesitzern ohnehin selbst übernommen, um die Wände den eigenen Vorstellungen entsprechend zu gestalten. Zwar fallen dabei Materialkosten an, doch können die Lohn- und damit bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten bei der Erledigung durch einen Handwerker eingespart werden.
• Böden können je nach Art selbst verlegt werden. Gängig sind beispielsweise Laminatböden oder Fliesen.
• Der Dachboden ist in der Regel weniger wichtig und muss daher nicht unbedingt beim Einzug fertiggestellt sein. Aus diesem Grund entschließen sich viele Bauherren dafür, diesen in Eigenleistung auszubauen und dadurch Geld zu sparen.
• Auch die Reinigungsarbeiten kann jeder Hauskäufer problemlos selbst übernehmen.

Bei den aufgeführten handelt es sich um Arbeiten, welche auch Fertighausbesitzer mit wenig handwerklicher Erfahrung in der Regel problemlos übernehmen können. Etwas mehr Knowhow ist hingegen notwendig, wenn bei den Rohbauarbeiten mit angepackt werden soll. Dabei handelt es sich beispielsweise um die Installation von Treppen oder das Verputzen der Wände. Wer selbst über eine entsprechende handwerkliche Ausbildung verfügt, kann sich zudem die Kosten für die Sanitär- und Elektroinstallation sparen. Doch Vorsicht: Wer in diesem Bereich Fehler macht und dadurch Schäden verursacht, muss dafür in der Regel auch haften. Aus versicherungstechnischen Gründen kann es daher sinnvoll sein, beispielsweise den Herd doch von einem Elektriker fachmännisch anschließen zu lassen.

Eine weitere Lösung, um beim Fertighausbau Kosten zu sparen, stellt der sogenannte Gruppenbau dar. Hierbei bauen mehrere Parteien gleichzeitig ihre Fertighäuser auf Gemeinschaftsflächen und unterstützen sich gegenseitig bei den verschiedenen Eigenleistungen – jeder quasi in seinem Spezialgebiet. Doch selbst bei der Auslagerung der Eigenleistungen an Handwerker kann in diesem Fall häufig durch bessere Konditionen bei großen Mengen, also „Gruppenrabatte“, gespart werden.

Wann lohnen sich Eigenleistungen – und wann nicht?

Alles in allem bringen Eigenleistungen zwar großes Sparpotenzial und Vorteile hinsichtlich der Eigenheimfinanzierung mit sich, sind aber dennoch mit Vorsicht zu genießen. Wer nicht über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt, riskiert Folgeschäden oder muss die Arbeiten anschließend von einer Fachkraft korrigieren lassen. Das ist nicht nur teuer, sondern führt unter Umständen sogar zu einer Verzögerung des kompletten Hausbauprojektes. Eigenleistungen sollten daher nur durchgeführt werden, wenn der Bauherr über das entsprechende Knowhow und auch ausreichend Zeit verfügt. Bei empfindlichen Installationen aus dem Bereich Wasser, Elektronik oder Gas sollten daher nur ausgebildete Fachkräfte Hand anlegen. Das ist nicht nur aus versicherungstechnischen Gründen notwendig, sondern auch schlichtweg ein Sicherheitsaspekt für die Bewohner. Wer sich für Eigenleistungen entschließt, sollte sich außerdem bewusst machen, dass er definitiv länger für die Fertigstellung des Hauses brauchen wird als bei den Fremdleistungen durch eine Fachkraft. Solange das Fertighaus dann noch nicht bezugsfertig ist, kann das zu einer finanziellen Doppelbelastung durch laufende Mietzahlungen führen, welche die Ersparnis durch Eigenleistungen wieder auffrisst. Ob Eigenleistungen beim Fertighausbau sinnvoll sind und in welchem Ausmaß, muss daher im Einzelfall je nach individueller Situation entschieden werden.