Baustelle eines im Bau befindlichen Fertighauses

Was genau ist eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung klingt nach viel Arbeit – doch was genau verbirgt sich dahinter? Das möchten wir Ihnen in den nachfolgenden Abschnitten näherbringen.

Wer eine alte Bestandsimmobilie kaufen möchte, sollte das Gebäude vor dem Kauf genau unter die Lupe nehmen. Denn meist befinden sich solche Gebäude nicht in einem Top-Zustand und der Käufer muss mit Renovierungs- oder auch Sanierungsarbeiten rechnen. Im schlimmsten Fall wird eine Kernsanierung nötig, da das Gebäude sonst nicht beziehbar ist. Gerade bei sehr alten Fachwerkhäusern oder ehemaligen Bausünden ist die Kernsanierung das einzige Mittel, um das Gebäude vor dem Abriss zu bewahren. Doch was genau steckt hinter der Kernsanierung?

Allgemeines zur Kernsanierung

Baustelle einer Kernsanierung

Die Kernsanierung umfasst weitreichende Sanierungsmaßnahmen. Diese gehen bis hin zur Bausubstanz, sodass ein bestehendes Gebäude mitunter fast vollständig erneuert wird. Hierfür werden abgesehen von tragenden Bauelementen wie dem Fundament, Stützen, Wänden und Decken viele Hausbestandteile bis auf ihren Kern zurückgebaut. Teilweise müssen auch tragende Elemente ersetzt werden, wenn Schäden hieran zu groß sind bzw. die Statik dauerhaft unsicher ist. Gerade eine neue Dachkonstruktion samt Dacheindeckung, sowie die Erneuerung von Türen und Fenstern in der Fassade können Bestandteil der Kernsanierung sein. Weitere Arbeiten sind etwa der Einbau moderner Haustechnik mit neuen Elektro-, Wasser- und Heizungsleitungen oder auch von effizienter Wärmedämmung an der Gebäudehülle. Noch einen Schritt weiter gehen die Arbeiten bei einer sogenannten Entkernung. Hierbei bleibt lediglich die Außenkonstruktion weitestgehend bestehen. Alle innenliegenden Wände werden erneuert.

Die Kernsanierung am Fertighaus

Kernsanierung eines Fertighauses von außen

Bei einem Fertighaus ist eine Kernsanierung meist einfacher umzusetzen, da die großflächigen Wandtafeln lediglich demontiert werden müssen, während der Holzrahmenbau bestehen bleibt. Auch der Wiederaufbau von Wänden und Decken gestaltet sich einfacher, da anders als beim Nassbau keine Trocknungszeiten entstehen. Das wirkt sich positiv auf den Zeitplan der Kernsanierung aus und macht das Gebäude schneller wieder bewohnbar. Zusätzlich sind die Bewohner weniger gestresst als bei langwierigen Umbaumaßnahmen, die das Haus für eine ganze Weile zur Baustelle machen.

Die Kosten einer Kernsanierung

Dacharbeiten während einer Kernsanierung an einem Fertighaus

Meist sind in die Jahre gekommene Gebäude, die eine Kernsanierung benötigen, preiswerter zu bekommen als Gebäude, die top in Schuss sind. Allerdings sind Kernsanierungen mit einem hohen Aufwand an Kosten und Zeit verbunden, was Käufer unbedingt beachten sollten. Nicht selten übersteigen die Ausgaben für Kauf und Sanierung eines baufälligen Hauses die Kosten für einen Neubau. Ein Vorteil, den allen voran ein neues Holz-Fertighaus bietet, ist die gute Planbarkeit des Zeitaufwandes sowie der Kosten. Sowohl der Fertigstellungstermin als auch der Gesamtpreis werden frühzeitig vertraglich festgelegt.

Zudem erfordern ältere Häuser einen größeren Arbeitsaufwand, um energetische Vorgaben beispielsweise aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) umzusetzen. Mit einem Neubau bleibt man dahingehend lange von weiteren Kosten verschont und spart zudem auch bei den laufenden Energiekosten. Steht der Altbestand auch noch unter Denkmalschutz, wird eine Kernsanierung auch rechtlich schwieriger. Denn die baulichen Möglichkeiten sind weitaus kleiner als bei Altbauten ohne Denkmalschutzauflagen. Schließlich dürfen diese Gebäude nur mit passenden Bauelementen erneuert werden, was zum Beispiel die Türen und Fenster betrifft. Mögliche Sanierungsarbeiten können außerdem hier entstehen:

  • Dachkonstruktion
  • Dämmung der Kellerdecke, Fassade und Dach
  • Sanierung der elektrischen Leitungen sowie der Heizungsanlage
  • Austausch von Fenstern und Türen
  • Umbau der Sanitäranlagen

Expertentipp: Gutachter vor dem Kauf um Rat fragen

Ein sanierungsbedürftiger Altbau kann zu einer echten Kostenfalle werden. Wenn sie ihn dennoch einem Neubau vorziehen, sollten Sie vor dem Kauf einen Sachverständigen oder Gutachter einbeziehen, der den Aufwand schätzt. Nur so erhalten sie eine realistische Vorstellung von den Kosten, die insgesamt auf Sie zukommen könnten. Schließlich gilt: Der Aufwand für eine Kernsanierung lässt sich nicht pauschal, sondern nur individuell für eine einzelne Immobilie schätzen.

Das Gutachten zur Kernsanierung

Lasermessgerät zum Messen von Entfernungen

Fachkundige Gutachter können bei der Beurteilung des Gebäudes einen groben Kostenumfang erstellen, der sich im Zuge der Umbaumaßnahmen allerdings noch zu Gunsten, aber auch zu Ungunsten des Hausbesitzers verändern kann. Beispielsweise können bei den ersten Arbeiten versteckte Probleme auftauchen, die vorher nicht zu erkennen waren.
Nach der groben Planung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und schließlich der Entscheidung für das Gebäude, folgt eine Detailplanung für die Kernsanierung. Hierbei sollten Sie immer ein Fachmann einbeziehen, damit die Immobilie später auch fachgerecht kernsaniert wurde. Je nach Zustand des Gebäudes kann die Kernsanierung dann doch noch preiswerter sein, als der Abriss und Neubau eines Gebäudes auf dem Grundstück.

Das Alter macht den Unterschied

Schwarz-Weiß-Außenansicht eines sanierungsbedürftigen Fertighauses mit Satteldach

Für einigermaßen intakte Gebäude gibt es grobe Richtwerte, die für die Schätzung der Sanierungskosten herangezogen werden können:

  • Bei Gebäuden aus den 1970er und 1980er Jahren sollte mit ungefähr 20 bis 30 % des Kaufpreises gerechnet werden.
  • An Gebäuden aus den 1950er und 1960er Jahren sind mit Arbeiten in Höhe von rund 40 bis 50 % des Kaufpreises zu rechnen.
  • Bei Gebäuden aus den 1940er Jahren oder älter sind es schon 50 bis 60 % des Kaufpreises.
  • Bei Gebäuden, die eine Kernsanierung benötigen, sollte mit 100 % oder mehr des Kaufpreises gerechnet werden.

Wesentliche Faktoren der Kosten bei der Kernsanierung

Pinsel und Farbroller zum Malern

Die Kosten für eine Kernsanierung orientieren sich an bestimmten Faktoren. Dazu gehören:

  • Allgemeiner Zustand des Hauses
  • Baujahr
  • Hausgröße
  • sichtbare Schäden
  • Einsatz der Eigenleistung

Grundsätzlich sollten Sie immer einen Fachmann zu Rate ziehen, da er die versteckten Kosten besser erkennt als der Laie. Stehen die erforderlichen Arbeiten fest, sollten fachkundige Handwerker oder Bauunternehmen hinzugezogen werden. Sie können ein Angebot über die gewünschten Arbeiten abgeben. Vorsicht: Nicht alle Bauhandwerker sind auf Altbauten spezialisiert. Wird außerdem der Grundriss eines Hauses verändert, muss auch ein Architekt verpflichtet werden. Ein guter Architekt kann gleichzeitig die Bauleitung übernehmen, um mögliche Baumängel von vornherein auszuschließen.

Wohnen während der Kernsanierung

Innenraum vor der Innensanierung im Rahmen einer Kernsanierung

Bevor Sie mit einer Kernsanierung beginnen, sollten auch Überlegungen stattfinden, ob das Gebäude während der Maßnahmen schon bewohnt werden soll. Zwar können damit beispielsweise Mietkosten aus der vorherigen Wohnung eingespart werden, doch die Wohnqualität auf einer Baustelle ist über Monate eingeschränkt und kann auf Dauer auf das Gemüt der Sanierer schlagen. Wer über ausreichend finanzielle Polster verfügt, sollte die Baustelle als Baustelle sehen und nicht bereits dort wohnen. Gerade geheizte Räume, fließend warmes Wasser und andere fehlende Qualitäten stellen Sie ansonsten immer wieder auf die Probe.

Der Ablauf einer Kernsanierung

Ausbauarbeiten im Keller

Der Ablauf einer Kernsanierung ähnelt stark einem Neubau, allerdings mit dem Unterschied, dass sanierungsbedürftige Bauelemente oder Leitungen erst zurückgebaut werden müssen, bevor die eigentliche Sanierung beginnt. Hierfür sollte genügend Zeit eingeplant werden, da diese Arbeiten meist unterschätzt werden und den Zeitplan später enorm strecken können. Der weitere Ablauf sieht dann so aus:

Rohbau

Ist das Gebäude bis auf den Kern zurückgebaut, können Maurer- und Zimmermannarbeiten beginnen. Bei einem Holzhaus ist lediglich der Zimmermann von Nöten und meist sind diese Arbeiten aufgrund der ausfallenden Trocknungszeiten schnell abgeschlossen.

Außenarbeiten

Ist der Rohbau fertig können die Fassade abgeschlossen und das Dach neu eingedeckt werden. Parallel können auch schon die folgenden Innenausbauarbeiten stattfinden.

Elektro- und Sanitärarbeiten

Sobald die Grundkonstruktion wiederhergestellt ist, können Innenausbauarbeiten von Elektrikern, Sanitärmonteuren und Heizungsbauern erfolgen. Die Fertigstellung dieser Arbeiten bzw. einen Arbeitsfortschritt mindestens bis zur Verfügbarkeit von Strom und Wasser auf der Baustelle, macht schließlich den weiteren Innenausbau umso einfacher und komfortabler.

Innenarbeiten

Abschließend kommen dann alle Arbeiten dran, die das Gebäude wohnlich machen. In dieser Phase lässt sich der Arbeitsfortschritt gefühlt am besten erkennen. Stuckateure, Maler und Bodenleger sorgen für ein wohnliches Umfeld.

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Kernsanierung und das Effizienzhaus

Fingerhut Haus - Musterhaus Günzburg -> Zum Haus

Wenn Sie sich mit dem Thema Kernsanierung auseinander setzen, sind Sie mit Sicherheit auch schon über den Begriff Effizienzhaus gestolpert. Doch was steckt dahinter und auf was müssen angehende Sanierer achten? Das Effizienzhaus ist ein besonders energieeffizientes Gebäude, welches durch Bauweise und Gebäudetechnik erreicht wird. Gerade wenn es um die Einhaltung der EnEV geht, sind Effizienzhäuser gemeint, da die Transmissionswärmeverluste, also die Wärmeverluste durch Außenwand, Fenster, Türen und Dach, niedrig sind.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) legt dabei bestimmte Standards fest, die auch mittels staatlicher Unterstützung erreicht werden können. Sie vergibt Fördergelder und prüft die Anforderungen der geförderten Modernisierung. Zwar müssen die Sanierer erst in Vorkasse gehen, doch können anschließend Förderungen beantragt werden. Langfristig amortisieren sich die Kosten für hochwertige Heiztechnik durch geringere Energiekosten.

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