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Die Hausübergabe beim Fertighaus

Die Schlüsselübergabe beim Hausbau sind ein entscheidender Meilenstein für angehende Bauherren. Wurden alle Vertragsvereinbarungen erfüllt?

Die Hausübergabe  klingt für angehende Baufamilien meist harmlos und simpel, doch sie stellt einen bedeutenden juristischen Schritt beim Thema Hausbau dar. Daher sollten beide Vertragspartner – also Bauherr und Haushersteller – eine sorgfältige Bauabnahme machen. Oftmals wird der Moment der Schlüsselübergabe feierlich gestaltet und die Baufamilie kann anschließend in ihr neues Domizil einziehen. Ausnahmen bilden hierbei die Ausbauhäuser, da der Bauherr das Projekt Hausbau noch in Eigenleistung fertigstellen muss. Die Bauabnahme und die Hausübergabe muss übrigens nicht zwangsläufig ein und derselbe Termin sein. Das hängt immer von der Pflichterfüllung des Hausherstellers ab.

Auf was man bei der Hausübergabe achten sollte

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Besonders bauhandwerklich unerfahrene Baufamilien sollten bei der Hausübergabe bzw. der Bauabnahme einen unabhängigen Bausachverständigen an der Seite haben. Er begleitet Sie bei der Begehung und steht einem mit Rat und Tat zur Seite. Hierbei prüft er neben den technischen Geräten zum Beispiel auch die Qualität und die Maße sowie Ausrichtung von Wänden. Auch bei der Hausübergabe sollte der Sachverständige vor Ort sein, um die Nachbesserungen zu inspizieren. Das kostet zwischen 2.000 und 3.000 Euro, doch die Baufamilie kann sich sicher sein, dass keine Mängel zurück bleiben. Denn nach einer Bauabnahme bzw. Hausübergabe würde es beim gerichtlichen Streitfall deutlich teurer werden.

Wissenswertes aus der Vergangenheit

In der Vergangenheit bekamen Baufamilien nach Fertigstellung des Hauses eine sogenannte Fertigstellungsbescheinigung. Das Dokument wurde von einem Gutachter an die Familie ausgehändigt, sofern keine Mängel am Neubau vorlagen. Dementsprechend musste der Bauherr nicht anwesend sein. Heute ist diese Form nicht mehr zulässig und daher muss der Häuslebauer nun persönlich unterschreiben.

Kurz vor der Bauabnahme

Der Haushersteller teilt in der Regel dem Bauherrn per Telefon oder schriftlich mit, dass die Arbeiten abgeschlossen sind und nun die Bauabnahme stattfinden kann. Üblicherweise hat dann die Baufamilie 14 Tage Zeit für eine Terminvereinbarung. Ein Aufschub kann nur bei Mängelangabe des Bauherrn erfolgen, wenn also nicht alle vertraglichen Vereinbarungen und Leistungen offensichtlich vor der Bauabnahme geliefert wurden. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine Garage zum Leistungsumfang gehört, diese aber noch nicht fertiggestellt wurde.

Wie kann eine Hausabnahme aussehen?

Die Bau- oder Hausabnahme erfolgt als gemeinsame Begehung von Baufamilie und Bauleiter des Hausherstellers auf der Baustelle. Hierbei werden alle Leistungen geprüft und der Bauherr bekommt eine Einführung für die verbaute Technik. Er sollte dabei ein Abnahmeprotokoll anfertigen und eventuelle Mängel im Detail aufgliedern. Ebenfalls sollten Bilder von Problemen gemacht werden, damit auch Beweismaterial vorliegt. Nicht erbrachte Leistungen sollten sich auch im Protokoll wiederfinden. Um die Gewissheit für die Funktionsfähigkeit von Elektrik und Heiztechnik zu haben, empfiehlt es sich, dass die Baufamilie auch während des Innenausbaus hin und wieder anwesend ist. Finden sich Mängel im Abnahmeprotokoll, hat der Bauleiter oder Architekt des Herstellers die Pflicht, diese in einem fristgerechten Zeitraum zu beseitigen. Gesetzliche Vorgaben zur Frist gibt es nicht, allerdings sollte diese realistisch angesetzt werden.

Das Abnahmeprotokoll bei der Hausübergabe

Im Abnahmeprotokoll sollten sich nicht nur eventuelle Mängel finden, sondern auch einige Angaben rund um das Bauprojekt. In den meisten Fällen bringt der Haushersteller ein solches Formular mit zur Bauabnahme, wobei auch ein handschriftliches Schriftstück ausreicht. Übrigens: Solange Mängel vorliegen, ist die Hausübergabe nicht abgeschlossen. Diese Angaben sollten aber auf jeden Fall enthalten sein:

  • Name des Bauherrn und Adresse der Baustelle
  • Auftragsnummer und Datum des Bauvertrages
  • Datum, Beginn und Fertigstellung der Bauleistung
  • Datum und Ort der Bauabnahme
  • Teilnehmer bei der Baubegehung
  • Benennung der abzunehmenden Leistung
  • Auflistung aller Mängel, egal ob bereits bekannt oder erst entdeckt
  • Dinge, die als Mangel empfunden werden
  • Einvernehmliche Vereinbarung eines zweiten Termins zur Bauabnahme (alle Mängel sollten bis dahin beseitigt sein)
  • Auftraggeber behält sich seine Rechte wegen der festgestellten Mängel vor
  • Der Auftraggeber behält sich seine Rechte wegen der verwirkten Vertragsstrafe vor

Nach der Bauabnahme

Ein Haus ist erst abgenommen, wenn der Bauherr das mit seiner Unterschrift bestätigt. Daher sollten Sie sich bewusst sein, wann diese unterschrieben werden sollte. Eine abgeschlossene Bauabnahme bzw. Hausübergabe kann folgende Auswirkungen haben:

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  • Je nach vertraglicher Vereinbarung muss die erbrachte Leistung bezahlt werden. Das kann die gesamte Bausumme sein oder die letzte Hausrate. Wer ein Haus abnimmt, obwohl noch Mängel behoben werden müssen, kann laut § 641 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) das Doppelte der erforderlichen Kosten für die Beseitigung des Mangels einbehalten.
  • Der Gewährleistungszeitraum eines Bauschaffenden (Haushersteller, Handwerker, etc.) beginnt. Das gilt für Mängel, die innerhalb von fünf Jahren nach der Abnahme auftreten, aber davor nicht vorhanden waren.
  • Die Beweislast liegt nun beim Eigentümer des Hauses oder der Leistung. Vor der Bauabnahme muss das Bauunternehmen beweisen, dass es für den Mangel nicht verantwortlich ist. Anschließend geht die Beweislast auf den Bauherrn über.
  • Der Gefahrenübergang bedeutet, dass der Eigentümer ab sofort das gesamte Risiko rund um das Haus allein trägt. Angenommen, ein schwerer Sturm beschädigt den Rohbau, dann muss vor Gefahrenübergang die Baufirma für die Reparaturen aufkommen. Nach der Hausübergabe liegt diese Pflicht beim Häuslebauer.
  • Mit der Abnahme hat die Baufirma ihren Auftrag erfüllt – und möglicherweise das vereinbarte Fertigstellungsdatum eingehalten. Falls noch Mängelbeseitigungen anstehen, würden dann möglicherweise Vertragsstrafen hinfällig.

Tätigkeiten, die als Bauabnahme angesehen werden:

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  • Wenn der Bauherr nach der Ankündigung der Bauabnahme nicht reagiert und die Frist verstreichen lässt.
  • Wenn die Baufamilie ins Haus einzieht, die Schlussrate überweist oder den Handwerkern Trinkgelder zahlt. Diese drei Handlungen können als schlüssiges Handeln angesehen werden und damit die Bauphase als abgeschlossen anerkennen und damit auch die Hausübergabe.

Sonderfall: Beweisverfahren

In einigen wenigen Fällen gibt es auf der Baustelle keinen eindeutigen Ansprechpartner, wenn zum Beispiel ein Bauherr die Arbeiten einzeln vergeben hat und sich verschiedene Handwerker und der Architekt gegenseitig die Schuld zuweisen. Meist muss dann ein Gericht klären, wer für den Schaden aufkommt – was eine Weile dauern kann. Bei einem Fertighaushersteller kann dies nicht passieren, da alle Arbeiten und Gewerke aus einer Hand stammen und damit keine Ungewissheit auftritt. Zudem können sich Baufamilien wie Haushersteller, die im Bundesverband Deutscher Fertigbau Mitglied sind, an die kostenlose und verbandsinterne Ombudsstelle wenden, die sich des Falls annimmt.

Nur was im Bauvertrag steht, muss geleistet werden

Einfamilienhaus mit überdachtem Balkon

Auf welche Positionen Baufamilien Anspruch haben, kann im Bauvertrag nachgelesen werden. Zum Beispiel gehört die Gestaltung der Grünanlage nicht zum Hausbau, sondern ist eine Zusatzleistung. Daher muss sie auch beim Haushersteller angefragt werden und im Bauvertrag vermerkt sein. Ansonsten haben Baufamilien keinen Anspruch auf einen gestalteten Garten am Fertighaus. Auch eine Garage, ein Carport oder ähnliches müssen mit dem Hersteller vereinbart werden, da dies nicht zwangsläufig in seinem Angebot enthalten ist.

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