Den Grundstock für die Hausfinanzierung bildet die bisher gezahlte Miete. Darüber hinaus brauchen Bauherren auf einen Schlag eine Menge weiteres Kapital. Diese Summe übersteigt das Familieneinkommen meist um ein Vielfaches. Konservative Finanzierungen sehen rund 20 Prozent der Gesamtsumme aus dem Eigenkapital der Baufamilie vor. Doch auch Hausfinanzierungen ohne eigenes Kapital sind unter bestimmten Umständen möglich.
Zum Eigenkapital zählen allen voran Ersparnisse und Eigenleistungen. Auch Wertpapiere können zum Finanzierungsmix beitragen. Den Großteil der Hausfinanzierung muss die Baufamilie mit Fremdkapital stemmen. Hierzu gehören Darlehen von Banken, Bausparkassen oder Familienmitgliedern sowie Fördermittel jeder Art.
Es empfiehlt sich, den Finanzierungsmix gemeinsam mit einem Profi durchzuplanen. Jedes Projekt hat seine Eigenheiten und sollte individuell auf die Baufamilie abgestimmt sein. Ansprechpartner sind neben der „Hausbank“ unabhängige Finanzberater, Bausparkassen oder Bauunternehmen. Viele Fertighaushersteller haben eigene Finanzexperten, die den Bauherrn Schritt für Schritt begleiten – von der finanziellen Selbsteinschätzung über die Kontakte zu Kreditinstituten bis hin zur Beantragung von Fördermitteln.
Die gebräuchlichste Form des Fremdkapitals ist das Annuitätendarlehen. Dieser Beitrag zur Baufinanzierung von der „Hausbank“ oder einem alternativen Kreditgeber wird in monatlich gleich bleibenden Raten abbezahlt. Jede Zahlung setzt sich aus einem Tilgungsanteil und den Zinsen für den Kredit zusammen. Der Tilgungsanteil steigt im Laufe der Zeit, weil der Zins jeweils auf die Restschuld entfällt. Die sinkt naturgemäß mit fortlaufender Tilgung.
Aktuell sind Baukredite mit einem effektiven Jahreszins von rund 1 Prozent keine Seltenheit. Darin sind die Bearbeitungsgebühren bereits enthalten. Vor einigen Jahren veranschlagten Banken einen Zinssatz zwischen vier und fünf Prozent. Der anfängliche Tilgungssatz vieler Häuslebauer betrug damals ein Prozent.
Heute sollten Bauherren die Niedrigzinsphase wenn möglich nutzen, um mit einem Tilgungssatz von zwei bis drei Prozent zu starten. Dadurch reduzieren sie den Zeitraum für die Rückzahlung und damit die Zinskosten erheblich. Außerdem ist es bei den derzeit niedrigen Kosten ratsam, eine Zinsbindung mit langer Laufzeit zu vereinbaren. Meist beträgt die Laufzeit zwischen 5 und 15 Jahren.
Insgesamt ist die Bandbreite der möglichen Vereinbarungen zu Krediten groß. Sie hängt vor allem von der finanziellen Zuverlässigkeit (Bonität) des Bauherrn ab. Sondertilgungen oder eine Tilgungsaussetzung sind möglich, müssen jedoch ausgehandelt werden. Eine vorzeitige Rückzahlung der gesamten Kreditsumme geht mit einem hohen Vorfälligkeitsaufschlag einher, da der Bank Zinsgewinne entgehen.
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Der Hausfinanzierung voraus sollte eine individuelle Bestandsaufnahme gehen:
Wer seine Hausfinanzierung zu knapp strickt, muss später womöglich auf Urlaub und Freizeitvergnügen verzichten. Das kann die Stimmung im Traumhaus trüben. Daher gilt: Kein Eigenheim um jeden Preis. Stattdessen sollten Bauherren einen Sicherheitspuffer einplanen und den Hausbau im Zweifelsfall ein wenig aufschieben.
Die Individualität und gute Planbarkeit moderner Fertighäuser ermöglichen bei geringem Eigenkapital auch ein etwas kleineres Eigenheim mit Traumhaus-Charakter oder direkt ein Ausbauhaus. Durch Eigenleistungen können handwerklich begabte Bauherren dort bares Geld sparen.
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