Grundstück teilen – Was beachtet werden muss

Manches Baugrundstück eignet sich zum Aufteilen in eine oder mehrere Parzellen. Gerade in Ballungsgebieten ist jeder Bauplatz heiß begehrt und ungenutzte Gartenfläche entsprechend wertvoll.

Es gibt einige gute Gründe, wieso großes Bauland aufgeteilt werden sollte: Die Bodenpreise steigen in den letzten Jahren immer weiter an und so mancher Bauherr kann die anfallenden Kosten nicht immer alleine stemmen. Daher finden sich auch gerne einmal Käufer zusammen, die später das Baugrundstück auf mehrere Bauherren aufteilen. Auch Grundstücksbesitzer, die einen Teil ihres Grundstücks später gerne an Nachkommen oder Verwandte weitergeben oder an Fremde verkaufen wollen, finden sich auf dem Grundstücksmarkt. Außerdem sind manche Wunschgrundstücke von Anfang an größer als benötigt und so kann ein Teil der Fläche abgegeben werden. Unter Umständen kann die nicht benötigte Fläche teurer weiterkauft werden und so den Hausbau etwas preiswerter gestalten. Auf was Sie hierbei als angehende Baufamilie achten müssen und welche Möglichkeiten bestehen, wird im nachfolgenden Beitrag erklärt.

Das Bauamt und der Bebauungsplan

Je nach Grundstückssituation muss sich der Eigentümer vor der Aufteilung erst einmal einen Überblick über sein Bauland verschaffen. Gerade im Erbfall liegen den Eigentümern nicht immer Bebauungspläne und Karten vor und man hat nur eine ungefähre Vorstellung vom eigentlichen Gelände. Daher sollte der Gang zum örtlichen Bauamt, um dort den Bebauungsplan und Umgebungskarten zu erfragen, als erstes erfolgen. Das verschafft mehr Gewissheit über das Grundstück und hilft bei der möglichen Aufteilung. Zudem sollte das Grundstück mit möglichst wenigen Grenzsteinen aufgeteilt werden, damit für die neuen Besitzer eine sinnvolle Grundstückplanung möglich ist.

Genehmigung zur Grundstücksteilung

In den meisten Bundesländern wird zur Teilung eines Grundstücks keine behördliche Genehmigung benötigt. Ausgenommen hiervon sind die Landesrechte von Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen, welche bei Baugrundstücken – egal ob bebaut oder noch nicht – eine sogenannte Teilungsgenehmigung einfordern. Grundsätzlich gilt aber in allen Bundesländern, dass bei der Teilung des Grundstücks keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen dürfen. Das bezieht sich zum Beispiel auf die Einhaltung von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück sowie die Festsetzung des Baubauungsplans. Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollte der erste Gang immer der zur jeweiligen Gemeinde sein, um dort Informationen über für das besagte Baugrundstück zu erhalten.

Grundstück vermessen lassen, bevor geteilt wird

Bevor Sie ein Grundstück aufteilen können, muss erstmal die tatsächliche Größe ermittelt werden. Hierzu muss durch einen schriftlichen Antrag das Vermessungsamt oder ein „Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur“ (ÖbVI) hinzugezogen werden, um den genauen Grenzverlauf zu ermitteln. Denn nicht immer ist den vorherigen Besitzern – oder auch den Nachbarn – bewusst, was genau zum Grundstück gehört und was nicht. Die anfallenden Vermessungskosten werden immer vom Eigentümer getragen, sofern keine Vereinbarung der Kostenübernahme mit dem Käufer ausgehandelt worden ist. Ist der exakte Grenzverlauf bekannt und die Vertragspartner haben sich bei der Grundstücksaufteilung geeinigt, werden auf ihren Antrag hin die neuen Verhältnisse im Grundbuch eingetragen und mögliche Rechtsanspruche hinterlegt.

Was bedeutet „Grunddienstbarkeit“?

Beim Thema Grundstücksteilung und besonders beim Bauen in zweiter Reihe stoßen Sie sehr schnell auf den Begriff „Grunddienstbarkeit“, doch was dahinter steckt, lässt sich nicht auf den ersten Blick erkennen. Es besagt, dass der Grundstückskäufer ein Recht zur Belastung des Nachbargrundstücks hat. Im konkreten Fall wäre dies zum Beispiel eine Wasserleitung, die durch das Nachbargrundstück verlaufen darf, um einen Anschluss zum öffentlichen Netz zu ermöglichen.

Geh- und Fahrrecht bei der Grundstücksaufteilung

Zur Grunddienstbarkeit gehören auch das Geh- und Fahrtrecht für Grundstücke in zweiter Reihe. Hierfür muss allerdings der Nutznießer eine Nutzungsentschädigung bezahlen. Grundstücke in zweiter Reihe, die über eine Zufahrt durch das Nachbargrundstück verschlossen sind, werden gerne als „Hammergrundstück“ bezeichnet. Neben dem Eigentümer mit Wegerecht dürfen auch Dritte das Wegerecht in Anspruch nehmen. Besonders bei gewerblichen Flächen gilt dies, da auch Kunden vom Wegerecht Gebrauch machen, um das Geschäft betreten zu können. Zudem müssen für die Zufahrt auch Unterhaltungskosten entrichtet werden.

Alle beteiligten Parteien setzen zur Teilung des Grundstücks einen Vertrag auf, der regelt, was der Bewohner in zweiter Reihe darf und wieviel er hierfür zahlen muss. Meist richtet sich der Preis nach der Intensität der Nutzung, also privat oder gewerblich. Auch die Instandhaltung sollte schriftlich geregelt werden, damit bei etwaigen Rechtsfragen keine Streitigkeiten aufkommen. Sollte bei der Bepreisung keine Einigung zustande kommen, urteilt ein unabhängiger Gutachter über die Lage.

Einen Sonderfall stellt noch das „Notwegerecht“ dar, das gesetzlich geregelt ist. Es tritt ein, wenn während der Bauphase noch keine Zufahrt zur Baustelle vorhanden ist. Die dafür anfallenden Kosten oder entstehenden Beschädigungen hat der Nutznießer je nach Art und Dauer der Nutzung zu begleichen. Beispielsweise, wenn die Zufahrt temporär durch den Garten des Nachbarn verläuft, um die Bauarbeiten durchführen zu können.

Parkplatz für das Fahrzeug

Das Wegerecht des Bewohners aus der zweiten Reihe ermöglicht ihm ausschließlich die Zufahrt zum Haus. Kurzes Parken sowie Be- und Entladen des Fahrzeugs ist nicht gestattet. So entschied das Amtsgericht Paderborn (54 C 188/00). Dies gilt auch für das Reparieren oder Waschen des Fahrzeugs, wie auch das Lagern von Gegenständen wie Fahrrädern in der Einfahrt. Allerdings können Sie sich auch zwischenmenschlich mit dem Nachbarn verständigen, sodass es erst gar nicht zum Streitfall kommt.

Doppelhaus mit Grundstücksteilung

Möchten Sie auf unbebautem Land oder Brachflächen ein eigenes Haus bauen, können aber die anstehenden Kosten nicht allein stemmen? Dann kann das Doppelhaus eine gute Lösung darstellen. Gemeinsam mit dem zukünftigen Nachbarn kann das Grundstück gekauft und anschließend fair untereinander aufgeteilt werden. So kommt auf jede Baufamilie nur die Hälfte der eigentlich anfallenden Kosten zu. Wichtig ist hierbei die exakte Vermessung des Geländes, sodass einer langfristigen und harmonischen Nachbarschaft nichts im Wege steht. Gerade beim Doppelhaus wird eine Grundstücksteilung gerne angewendet, da sie beiden Parteien viel Geld spart.

Alle Schritte zur Eintragung ins Grundbuch

Durch die Eigentümereinwilligung für das belastete Grundstück wird das Geh- und Fahrtrecht ins Grundbuch eingetragen. Jeder der beiden Vertragspartner – also Eigentümer und Nutznießer – kann den Antrag hierfür stellen. Das Grundbuchamt vermerkt die Grunddienstbarkeit auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks und zu wessen Gunsten das Wegerecht eingetragen wird.

Hier nochmal ein kurzer Überblick zu den einzelnen Schritten:

  1. Wird eine Teilungsgenehmigung benötigt?
    Lediglich in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen ist solch eine Genehmigung erforderlich und richtet sich danach, ob die Fläche bereits bebaut ist oder nicht. Ansonsten können Sie gleich zu Schritt 3 gehen.

  2. Antrag auf Teilungsgenehmigung
    Bei der Gemeinde kann ein Antrag zur Teilung des Grundstücks gestellt werden. Falls diese von der Gemeinde nicht bewilligt wird, kann der Eigentümer vor Gericht gehen.

  3. Antrag an das Vermessungsamt
    Freie oder behördliche Vermessungstechniker messen das Grundstück aus und legen den Grenzverlauf fest. Nun werden auch die Grenzsteine oder Punkte neu gesetzt. Das darf allerdings nur durch das Vermessungsamt oder den ÖbVI geschehen, da sonst Geld- oder Freiheitsstrafen drohen können.

  4. Antrag an das Grundbuchamt
    Mit der Vorlage der eventuell benötigten Teilungsgenehmigung sowie den Unterlagen vom Vermessungsamt kann dann eine Teilung des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden.

Vor- und Nachteile einer Grundstücksteilung

Die Teilung eines Grundstücks kann Vor- und Nachteile für den Eigentümer mit sich bringen, die im Vorfeld bedacht werden sollten:

Vorteile der Grundstücksteilung:

  • Die Gesamtkosten für das eigene Haus können reduziert werden
  • Einsparung bei der Grundsteuer
  • Weniger Arbeit und Kosten bei Gartengestaltung und –pflege
  • Ein zweiter Bauplatz, zum Beispiel für die Kinder oder Eltern, in unmittelbarer Nähe

 

Nachteile der Grundstücksteilung:

  • Eine Verkleinerung des eigentlichen Grundstücks
  • Möglichkeiten zur Entfaltung werden durch einen neuen Nachbarn beschränkt
  • Nachbar, mit dem man sich eventuell nicht versteht

Wesentliche Tipps im Überblick:

  • Überblick über das zu teilende Grundstück durch Bebauungsplan und Karten verschaffen
  • Geplante Grundstücksteilung mit umliegenden Nachbarn absprechen
  • Immer fachliche Rechtsberatung einholen
  • Geh- und Fahrrechte eindeutig festlegen sowie anfallende Kosten für Nutznießer
  • Kosten für die Grundstücksteilung mit Baupartnern teilen
  • Vermessungsamt oder Vermessungsingenieurbüro beauftragen
  • Möglichst wenige Grenzpunkte setzen
  • Niemals selbstständig Grenzsteine versetzen (ausschließlich durch Fachmann)
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