Grundstück finanzieren mit Weitsicht

Ein Baugrundstück ist der erste große Kostenpunkt vor dem Hausbau. Je nach Region und Lage kann der Bauplatz sogar teurer sein als das spätere Haus. So oder so, die wenigsten Bauherren haben das Geld hierfür auf der hohen Kante. Daher finanzieren sie das Grundstück mithilfe eines Kreditgebers.

Zur Auswahl stehen verschiedene Finanzierungsmodelle – vom Annuitätendarlehen über ein Bauspardarlehen bis hin zum variablen Darlehen. Doch welches ist das richtige? Und welches lässt sich am besten in den gesamten Finanzierungsplan des Hauses einbetten?

Ein Baukredit als Annuitätendarlehen ist der Klassiker beim Finanzieren eines Grundstücks oder eines Hauses. Denn es zeichnet sich durch günstige Zinsen und eine langfristige Sollzinsbindung aus, außerdem kann es ganz leicht mit einem Bauspardarlehen kombiniert werden. Wer mit einem Annuitätendarlehen jedoch schon vor dem Hauskauf ein Grundstück finanziert, läuft Gefahr, sich in Abhängigkeit vom Kreditgeber zu begeben. Das kann sich beim Hauskauf rächen:

Der Gläubiger der Grundstücksfinanzierung steht im Grundbuch an erster Stelle. Sollte der Bauherr die Raten für das Grundstück oder später für das Haus nicht mehr zahlen können, so besitzt der erstrangig im Grundbuch eingetragene Gläubiger das Vorrecht, im Insolvenzfall ausbezahlt zu werden. Das verschafft ihm aus folgenden Gründen eine gute Verhandlungsposition:

• Ein etwaiger anderer Kreditgeber weiß um seinen etwaigen Nachteil gegenüber dem ersten Gläubiger und wird daher höhere Zinsen vom Bauherrn einfordern.
• Der Kreditgeber der Grundstücksfinanzierung weiß um die höheren Zinsen anderer Anbieter und wird für einen zweiten Kredit für die Hausfinanzierung ebenfalls höhere Sollzinsen verlangen.
• Da die Laufzeit eines Annuitätendarlehens meist mehrere Jahre beträgt, steckt der Bauherr in seinem Abhängigkeitsverhältnis vom ersten Kreditgeber fest.

Wer sein Grundstück mit einem variablen Darlehen statt eines gewöhnlichen Annuitätendarlehens finanziert, bleibt flexibler. Das variable Darlehen ist ein typisches Zwischendarlehen ohne lange Zinsbindung. Die Zinsen werden alle drei Monate an den aktuellen Zinsmarkt angepasst. Die Raten können sich demnach positiv, aber auch negativ für den Bauherrn entwickeln. Dafür erhält er allerdings eine Kündigungsfrist von meist nur vier Wochen zum Monatsende und die Möglichkeit, das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zu tilgen.

Die Grundstücksfinanzierung mit einem variablen Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn keine allzu große Zeitspanne zwischen dem Kreditabschluss und einem Hausbau liegen soll. Für den Hausbau schließt der Bauherr dann einen Vertrag für ein günstiges Annuitätendarlehen ab und finanziert die Summe für den Grundstückskauf nochmal mit. Er tilgt das variable Darlehen auf einen Schlag und der Gläubiger des Annuitätendarlehens rückt im Grundbuch an erste Stelle vor.