Erschließung eines Baugrundstücks - Zeit und Kosten nicht unterschätzen

Jedes neue Eigenheim entsteht auf einem erschlossenen Grundstück. Beim Kauf der Parzelle müssen Bauherren darauf achten, ob ihr Bauplatz bereits erschlossen ist bzw. welche Schritte noch zu tun sind.

Erschließung beeinflusst Zeit und Kosten des Bauvorhabens

Zeitplan und Kosten des Bauvorhaben hängen maßgeblich davon ab, ob es sich um Bauerwartungsland, Bauland, fertiges Bauland und freies fertiges Bauland handelt. Das "Bauerwartungsland" ist zwar im Flächennutzungsplan bereits ausgewiesen, einen Bebauungsplan gibt es dafür aber noch nicht. Für „Bauland“ ist dieser bereits vorhanden. Es fehlt aber die Erschließung. Beim „fertigen Bauland“ müssen die Hausanschlüsse gelegt und die Erschließungskosten anteilig vom Grundstückseigentümer mitgetragen werden. In bereits erschlossenen Wohn- oder Neubaugebieten findet man „fertiges freies Bauland“: Auf diesen vollständig erschlossenen Bauplätzen fallen keine weiteren Erschließungskosten an.

Erschließungs- und Nebenkosten des Grundstücks   

Zum Grundstückspreis hinzuzurechnen sind die Erschließungskosten und die Kosten für die Herrichtung des Geländes als Bauland. Nur ein erschlossenes und „baureifes“ Gelände ist bebaubar. Der Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz und die Verkehrsinfrastruktur muss gewährleistet sein. Unterschieden wird zwischen der verkehrsmäßigen und der technischen Erschließung. Letztere betrifft die Anschlüsse an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetz, also die Kanalisation (Abwasser, Regenwasser) und die Energieversorgung (Strom- oder Gasleitungen). Die verkehrsmäßige Erschließung meint die Anbindung an Zufahrtswege und Straßen. Sind die Hausanschlusskosten nicht im Grundstückspreis enthalten, zahlt der Bauherr für die öffentliche Erschließung. Die private Erschließung, also die Anschlüsse auf dem Grundstück selbst, muss er sowieso im Zuge des Hausbaus umsetzen.  

Unter Herrichtungskosten versteht man die Kosten, die zum Beispiel die Entsorgung von Altlasten oder des Bewuchses betreffen. Müssen etwa Bäume gefällt werden, lässt sich ein bürokratisches Genehmigungsverfahren nach der örtlichen Baumsatzung nicht vermeiden. Weitere Nebenkosten können daraus entstehen, dass alte Wegerechte an Nachbarn vergeben sind, die vor dem Hausbau abgelöst werden müssen. Bei Grundstücken, die bisher nicht vermessen sind, muss dies nachgeholt werden.

Tipp zu Erschließungskosten:

Fragen Sie nach den Erschließungskosten!
Das Bauamt gibt Ihnen Auskunft darüber, ob es „rückständige“, also noch offene Erschließungskosten gibt, oder ob in absehbarer Zeit weitere Erschließungskosten anfallen könnten.


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