Der Bebauungsplan - Vorschriften für Bauherren

Der Bebauungsplan regelt nach den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung verbindlich, wie die kommunalen Flächen genutzt werden dürfen.

Wenn Städte und Gemeinden ein neues Baugebiet erschließen wollen, müssen sie einen Bebauungsplan aufstellen. Dieser Plan regelt nach den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung verbindlich, wie die kommunalen Flächen genutzt werden dürfen. Manchmal sind damit Einschränkungen für die Bauherren verbunden, was die Architektur und die Ausstattung ihres Traumhauses betrifft, das gilt für Fertighäuser genau wie für konventionelle Bauten. Ein Beispiel ist die erlaubte Traufhöhe, die von Baugebiet zu Baugebiet sehr unterschiedlich sein kann.

Der Bebauungsplan: Die Kommunen planen ihre Entwicklung 

Städte und Gemeinden planen und steuern ihre Entwicklung eigenständig. Sie nehmen mit der Erschließung und Ausweisung von Baugebieten sowie der Bestimmung von Nutzungsplänen für innerörtliche Flächen Einfluss auf die Bautätigkeit. Die Kommunen können Flächen im Bebauungsplan als Wohngebiete ausweisen oder Flächen im Rahmen einer Innenbereichssatzung zum Innenbereich erklären. Der steht dann für Wohnbebauung zur Verfügung. Die Aufstellung der Bebauungspläne erfolgt nach den Vorschriften der Landesbauordnungen. Ob überhaupt und wann Städte und Gemeinden das tun, liegt in ihrem eigenen Ermessen. Im Bau gesetzbuch ist als einzige Voraussetzung genannt, dass die jeweilige Kommune es für ihre städtebauliche Entwicklung als erforderlich ansehen muss. Da dies Interpretationssache ist und eine Frage von politischen Mehrheiten und Stimmungen im Stadt- oder Gemeinderat sein kann, können selbst Experten kaum eine Prognose treffen, ob und wann eine bestimmte Kommune neue Wohngebiete ausweist. 

Wie kann man nach Bebauungsplan bauen? 

Bauherren haben in der Regel eine genaue Vorstellung von ihrem Traumhaus. Die wichtigsten Einschränkungen ihrer Wünsche an Architektur und Ausstattung ergeben sich aus den Bebauungsplänen von Wohngebieten.

Ein Bebauungsplan legt nach der Baunutzungsverordnung für verschiedene Arten von Gebieten (unter anderem Kleinsiedlungsgebiet, reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet) Nutzungskombinationen fest. Auf dieser Basis setzt er Obergrenzen für die bauliche Nutzung der Grundstücke. Dabei werden die Geschossfläche, Grundfläche, Dachform und -neigung, die Firstausrichtung und die Anzahl der Vollgeschosse definiert. Wie streng die Bestimmungen jeweils ausgelegt werden, liegt im Ermessen des örtlichen Bauamtes. Je nach Landesbauordnung sind Hintertürchen offen und Ausnahmen möglich, die mal mehr und mal weniger erlaubt werden. Chancen auf Ausnahmegenehmigungen bestehen häufig dann, wenn das Grundstück am Rand des Gebietes liegt und die Abweichung von den Vorgaben im Bebauungsplan gering ist.


Eine wichtige Rolle spielt die erlaubte Traufhöhe. Diese wird am Schnittpunkt von Dachaußenhaut und Außenwand vom Boden aus gemessen. Die in Bebauungsplänen erlaubten Traufhöhen variieren stark. Man findet sowohl Maximalhöhen von 3,50 Meter als auch von 4,80 Meter und darüber. Vorgeschrieben ist zudem oft die Firsthöhe, die am höchsten Punkt des Hauses, also im Dachfirst, gemessen wird.

Viele Bauherren wünschen sich im ausgebauten Dachgeschoss eine optimale Nutzung der Schrägen. Die so genannte Kniestock-Höhe, also die Höhe des Schnittpunktes von Dach und Außenwand vom Boden des Dachgeschosses aus, liegt meist bei 40 bis 90 Zentimetern. Um den Raum an der Schräge zumindest für ein Schränkchen oder ein Bett nutzen zu können, würden viele Bauherren gerne eine Kniestock-Höhe von etwa einem Meter realisieren. Oftmals setzen im Bebauungsplan vorgegebene Traufhöhen hier eine Grenze, die für das Wunschhaus der Bauherren hinderlich sein kann. Denn gerade energieeffizientes Bauen benötigt im Dach Platz für Dämmmaterialien. Die Dachsparren müssen eine Höhe aufweisen, die die Anbringung von Dämmmaterialien in ausreichenden Umfang erlaubt, um die anvisierten energetischen Kennzahlen zu erreichen. Dann macht es Sinn, über eine breitere Dimensionierung mehr Raum zu gewinnen.


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