Jedes Gebäude wird grundsätzlich in zwei wesentliche Bestandteile gegliedert – die Bausubstanz und die Einrichtung. Während die Einrichtung beweglich ist, ist die Bausubstanz unbeweglich und gehört fest zum Gebäude. Hierzu gehören zum Beispiel:
Gerade bei den Themen Renovierung oder Sanierung fällt häufig der Begriff Bausubstanz, je nachdem wie umfangreich ein Gebäudeteil wieder in Schuss gebracht werden muss. Auch bei der Bewertung von Immobilien durch einen Sachverständigen ist die Bausubstanz ein immer wiederkehrender Begriff. Je besser die Bausubstanz, desto wertvoller die Immobilie. Der Begriff leitet sich aus dem lateinischen „substantia“ ab, was so viel bedeutet wie „das, was unter etwas steht“. Durch nutzungsabhängige Einflüsse wie auch Naturkräfte ist die Bausubstanz fortwährend beansprucht und unterliegt damit einem regelmäßigen Verschleiß.
Die Bausubstanz wird auch im städtebaulichen Kontext verwendet, wenn es zum Beispiel um bestimmte Stadtviertel geht. Gerade bei historischen Gebäuden – also Altstadtkernen – spricht man von historischer Bausubstanz. Damit können Fachwerkgebäude ebenso wie Gründerzeithäuser gemeint sein.
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Zur Bewertung einer Immobilie werden verschiedene Faktoren herangezogen, die später den Wert des Gebäudes ergeben. Je intakter die Bausubstanz, desto höher wird der Wert einer Immobilie angesetzt. Wiederum in die Jahre gekommene Gebäude, die nicht regelmäßig renoviert oder saniert wurden, besitzen einen geringeren Wert. Dementsprechend müssen Käufer dann selbst noch Geld investieren, um das Gebäude wieder dauerhaft haltbar oder gar bewohnbar zu machen. Weitere Faktoren zur Bewertung einer Immobilie sind:
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Wird die Bausubstanz durch einen Sachverständigen unter die Lupe genommen, werden folgende Daten betrachtet:
Da bei Gebäuden heute vermehrt auf die Wärmedämmung geachtet wird, macht dieser Punkt viel in der Bewertung aus. Mittels dem K-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) wird berechnet, wie schnell die Heizwärme aus einem Gebäude an die Umgebung abgegeben wird. Hierbei schauen sich Energieberater die Wärmeleitfähigkeit von Baustoffen an, die in Gänze als Bausubstanz bezeichnet werden. Je niedriger der K-Wert, desto hochwertiger wird die Immobilie bewertet. Der reale Wert der Dämmwirkung, der hierbei errechnet wird, wird mit dem potenziellen Wert, welcher durch Optimierung des Hauses erreicht werden kann, dann verglichen.
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Um die Bausubstanz wärmetechnisch aufzuwerten, können Bauherren verschiedene Maßnahmen ergreifen. Neben einer Verbesserung der Dämmung durch das Anbringen von Außen-, Innen- oder Dachdämmung, kommen besser gedämmte Fenster wie auch Türen oder die Entkopplung von auskragenden Bauteilen wie einem Balkon in Frage. Auch Photovoltaikanlagen können einen Beitrag dazu leisten, dass Gebäude durch umweltfreundliche Energiegewinnung besser bewertet werden und so die Bausubstanz aufwerten. Auch Schutzmaßnahmen gegen Feuchtigkeit von außen sorgen für eine Aufwertung der Bausubstanz und machen sich langfristig für den Hausbesitzer bezahlt.
Bei Fertighäusern ist die Bausubstanz meist vielseitiger, als bei konventionellen Gebäuden. Da allein schon der Wandaufbau beim Fertighaus vielschichtiger ist, wird auch die Betrachtung für den Sachverständigen etwas aufwändiger. Allerdings kann hierbei der Hersteller sowie die Hausakte Aufschluss geben und hilfreich unterstützen. Im Falle einer Sanierung müssen dann auch nicht komplette Wände instandgesetzt werden, sondern der Austausch einzelner betroffener Bauteile reicht in den meisten Fällen aus. Das macht sich dann auch finanziell bei der Baufamilie bemerkbar.
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