Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Soll ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Alles rund um das Thema findet sich im nachfolgenden Text.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung spielt für Baufamilien von Einfamilienhäusern keine Rolle, doch beim Mehrfamilienhaus ist sie in den meisten Fällen ein wichtiges Dokument. Wer einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, benötigt für den Verkauf eine solche Bescheinigung. Hierbei geht es in erster Linie darum, dass der zu verkaufende Raum auch für eine Nutzung als Wohnung geeignet ist.

Rechtliche Grundlagen der Abgeschlossenheit

Bild: pixabay © Joergelman

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Zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum fordert das Wohnungseigentumsgesetz eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der betreffenden Wohnung. Diese Form des Sondereigentums an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen (Teileigentum) eines Gebäudes kann nur eingeräumt werden, wenn der Wohnraum in sich abgeschlossen und unabhängig ist, so § 3 Abs. II WEG. Damit ist die Abgeschlossenheit eine Voraussetzung, um separates Eigentum bilden zu können.

Definition der Abgeschlossenheit

Bild: unsplash © helloquence

Damit eine Wohnung als abgeschlossen anerkannt wird, muss sie vollständig von anderen Wohnungen sowie Räumlichkeiten durch bauordnungsrechtlich zugelassene Wände und Decken getrennt sein. Außerdem muss sie einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum aus besitzen – also zum Beispiel von einem Treppenhaus aus. Optional kann ein eigener Zugang auch im Freien als möglicher Eingang gesehen werden. Ebenso gilt eine Wohnung als abgeschlossen, wenn die Führung eines Haushalts möglich ist. Dazu benötigt die Wohnung eine Küche oder Kochgelegenheit sowie eine Wasserversorgung, ein WC und einen Stromanschluss. Bad, Dusche oder Heizung sind nicht zwingend vorgeschrieben. Auch ein getrennter Bezug von Wasser, Gas, Strom oder Heizungswärme ist nicht erforderlich. Garagenplätze gelten dann als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen gekennzeichnet sind. Die Abgeschlossenheit der Wohnung muss sich zudem auch aus den Bauzeichnungen nachvollziehen lassen.

Ausstellung einer Abgeschlossenheit

Der Gesetzgeber überlässt es den einzelnen Bundesländern zu entscheiden, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigten und eine Abgeschlossenheit der Wohnung bescheinigen kann. Meist sind die unteren Bauaufsichtsbehörden hierfür zuständig. Durch die unterschiedliche Zuständigkeit der Länder gelten auch unterschiedliche Rahmenbedingungen. Die jeweiligen Bauaufsichtsbehörden sind für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. Diese muss mit einem formlosen Antrag zusammen mit den erforderlichen Dokumenten beantragt werden. Hierzu gehören ein Eigentumsnachweis sowie die Bauzeichnungen bzw. die Aufteilungspläne. Die Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung können je nach Bundesland und Kommunen variieren. Außerdem sollten die anschließenden Notarkosten nicht vergessen werden, die ebenfalls anfallen werden.

Wofür benötigt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

  • Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte
  • Wenn ein Eigentümer seine Immobilien verkaufen möchte
  • Immobilienkäufer benötigen die Bescheinigung, wenn sie einen Kredit beantragen
  • Wenn ein Eintrag in das Grundbuch erfolgen soll
  • Sie wird dem Notar vor der Eintragung vorgelegt, woraufhin er eine Teilungserklärung verfasst, die beim Grundbuchamt eingereicht wird

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Grundbucheintrag

Wer also Wohnungs- und Teileigentum im Grundbuch eintragen möchte, benötigt neben dem Aufteilungsplan auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist zwingende Voraussetzung, dafür dass das Grundbuchamt Wohnungseigentum ins Grundbuch einträgt. Wer gegen die Anforderungen verstößt, muss mit einer Ablehnung des Eintragungsantrags rechnen.

Abgeschlossenheit bei Altbauten schwierig

Die Abgeschlossenheit bei alten Bestandsgebäuden kann sich als problematisch erweisen, wenn das Gebäude in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Moderner Schall- und Wärmeschutz an Trenndecken und Trennwänden, sowie der Brandschutz ist meist nicht im baurechtlich geforderten Umfang vorhanden und muss damit oftmals aufwändig saniert oder hergestellt werden.

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